雅居樂海南清水灣踩盤報告

（集團特約撰稿人：葉青林）

雅居樂的清水灣最大的賣點是12公里的海岸線，一路是藍色的天空，明媚的陽光，青青的果嶺及鬱鬱的園林，還有金色的沙灘，與藍色的海洋。

清水灣始於２００６年８月，專案預計總投資１３０億元，分十年完成。經過五年開發，截至今年6月底，清水灣對外宣稱總銷售額達１５０億元，已超過當初預計的總投資額。

一、實景分享

圖一：銷售中心前的「小海」與大海接天連地，中間是金色的沙灘

下圖：正在興建的度假洋房，樓層較密。（板房戶型一般）

下圖：由於臨海，為了讓清爽的海風吹進來，銷售中心的落地玻璃，全部用實木鑲嵌，並在門檻處利用小滑輪與小槽，玻璃幕牆就隨時可開啟、可關閉。由於在技術上作了小小處理，諾大的銷售中心，沒有安裝空調，全部的門都開啟，四周空氣對流，不熱，省了不少電費。

二、清水灣案情分析

1、清水灣２４５元／平方公尺的地價便宜。雅居樂拿地非常便宜，專案當初地塊分三次竟得，地價總投入２４．１８億，合計建築面積986萬平方公尺，折合樓面地價僅為２４５元／平方公尺，而該專案目前平均售價２萬——３萬元／平方公尺！因此，土地成本幾乎可忽略不計。

2、走低價開盤路線。2023年開盤，目前還沒有納入『限購』範圍。由於海南的開發重點逐漸由三亞向東部海岸偏移，所以海南清水灣是乙個**窪地。

與海南其他地區迅速翻倍的房價相比，三亞有樓盤均價甚至已經超過10萬，而在東部海岸最貴的也上到4.5萬的均價；因此，雅居樂海南清水灣低價路線迎得市場機遇。（首次開盤洋房均價8500元/平方公尺，別墅均價18000元/平方公尺）。

3、產品多元化。雅居樂海南清水灣的主要產品包括海景高爾夫花園洋房、高爾夫別墅、一線海景別墅，以及海濱花園洋房和海景酒店式公寓，面積由70―1400平方不等，產品型別豐富，覆蓋了不同層次的客戶需求。

4、二年儲客7000多。雅居樂發動全國舊業主、合作夥伴、以及強勁的銷售力度，雅居樂海南清水灣在兩年內「海納」了七千多名業主。

5、購房主力軍多為華北及東北客戶。誰在購買清水灣？購買清水灣的客戶大多來自於華北及東北的客戶，入住率大概20%左右，在海南買房的外地人主要都是為了投資。

目前三亞市的空置率大概80%左右，大多數人都是在冬季或春節期間才來居住，平時都是閒置的。雖然有出租業務，但更多時候依然是閒置的。

6、尋找國際大鱷，強強聯合。雖然低價拿地，但雅居樂最開始並沒有足夠的資金實力去支撐這樣的大專案運作。2023年雅居樂與摩根史坦利完成清水灣專案30%的股權交易，雅居樂方面直接獲利41.

4億元。而雅居樂賣給摩根史坦利的**是1800元/平方公尺。國際投資巨鱷摩根斯丹利由此成為雅居樂地產投資夥伴。

如此，不僅解決了資金壓力，也解決了部分客源、及商業街的招商等問題。

7、提前招商，邊招商邊開發，達到竣工即開業的商業狀態。目前清水灣3萬平方公尺的國際品牌城已引入全球近300個國際高檔品牌，包括prada、d&g、armani、gucci、max mara、fendi等10大國際一線品牌已正式簽約，目前已進入裝修階段。

8、營銷口號：第二人生居所（提出休閒度假養生概念）。

9、推廣方式：前期以全國一線主流**投放和密集公關方式強勢推出，並利用專業營銷機會，建立全國銷售網路；後期以軟性推廣為主，利用雅居樂業主資源、圈層資源來帶動等方式；營銷方式靈活多變，線上線下活動高階而繁多。

三、專案介紹：

雅居樂海南清水灣按照「度假＋旅遊＋投資+養生」的綜合模式進行規劃開發，占地1.5萬畝。專案預計完成投資130億元。

從2023年動工至今，已完成開發面積已逾200萬平方公尺。金色果嶺、蔚藍海岸、瀚海銀灘、星海傳說、蔚藍高爾夫5個組團開發已完成，其中金色果嶺及蔚藍海岸已交付使用。

社群配套：引進頂級濱海度假體驗，卓美亞、jw萬豪、萊佛士、希爾頓、豪瑞閣等6家國際五星至七星級酒店將依灣而建，組成全球絕無僅有的12公里濱海酒店長廊。其中，超五星級萊佛士酒店現已進入裝修階段，明年上半年正式開放，jw萬豪、希爾頓、卓美亞已正式動工。

專案還配有3個18洞國際濱海高爾夫球場，灣區內規劃遊艇碼頭，有507個泊位。可停下當今世界上最長遊艇。

踩盤時間：2023年7月3日13:00-18:00

踩盤地點：海南

踩盤人員：董興寶，藍中，葉青林

雅居樂 海南清水灣踩盤報告