報價檔案及接管方案

第一章物業專案接管方案

第一節接管方案

根據物業管理經驗，物業管理應盡可能早的介入。我們根據整個港區服務中心大廈個體特性將全部管理過程劃分為三個階段，即竣工前管理階段，搬遷及除錯管理階段和正常管理階段。圖示如下：

竣工前管理階段從服務部正式進駐之日起，至首批單位入駐為止。該階段的主要任務是協助業主/建設方完善設計和施工監理、參與房屋竣工驗收、配合做好區域性區域的安全保衛和保潔工作、人員招聘培訓工作、物業管理各類前期準備以及物業開荒。

搬遷及裝置除錯管理階段從首批單位進駐起至整個港區服務中心大廈入駐完成止。該階段的主要任務是房屋的交接驗收、接待做好單位搬遷服務配套工作，同時維護辦公樓已有日常辦公單位的正常辦公工作秩序，聯動除錯完成裝置設施，以及應對突發性故障的搶修。

正常管理階段從搬遷入駐及設施除錯完成，港區服務中心大廈物業管理進入正常管理階段，該階段的主要任務是對整個專案進行全方位管理，為客戶提供全面服務，對內部管理不斷完善和提高。

以下就各階段的具體內容逐一說明：

一、竣工前管理階段管理內容

港區服務中心大廈物業移交將可能分步實行，故結合此情況，物業竣工前管理階段又分成：

1、前期介入工作內容為：

第二節清潔開荒計畫表

第三節服務部試執行

港區服務中心大廈驗交開始至首批辦公單位開始搬遷入住，此階段作為服務部試執行階段。

第四節搬遷及裝置除錯裝修管理階段

該階段時間為首批辦公單位搬遷進駐開始至整個辦公單位入駐基本完成，各裝置聯動除錯全面完成。本階段工作重點是接待辦公室搬遷和繼續完成整個裝置的除錯。同時，整個大廈仍將有部分裝置處於除錯期，。

因此，我們貫徹密切溝通，合理規劃；預案充分，快速保障以確保整個大廈的正常使用。

密切溝通，合理規劃

整個服務部將再建立搬遷排程服務**，隨時能夠與相關搬遷單位保持暢通聯絡，及時掌握每日搬遷規模量，並預先做好在車輛控制，電梯使用，周轉場地設定，安全控制，垃圾收集、清運，環境保潔等方面做好合理規劃及充分佈署相應的人力及物力。使整個搬遷過程對大廈正常的辦公使用秩序影響降至最低。

預案充分，快速保障

通過前期工程介入對各系統效能的充分了解，將大廈各事項尤其在此階段出現的多發事件如電力**（因用電負荷不均），空調系統（製冷，制熱不足，盤管滴水等）等作好充分的預案準備。並建立相應的快速反應保障隊伍，做到樓內的任何報修事件，15分鐘內工程人員必到現場。

第二章管理成本測算

為保障在港區服務中心大廈的物業管理工作的順利進行，根據需要的辦公條件、人員編制、工作性質等因素，對物業管理費用進行了測算：

說明：1、餐飲部費用測算另立一冊，詳見承包方案。

2、門衛、配電房空調由甲方提供；

3、空調出風口清洗做另行約定；

4、會場花卉租擺視實際數量收費，數額暫不列入下表；

管理成本預算費用總計：5592042.82 元（首年承包費用）

大廈首年物業管理費用預算總計

1、人員費用預算（包含個人所交保險）

2、辦公、福利費用測算（包含單位所交保險）

3、日常清潔材料消耗費用測算

4、公共設施維護費（列出項均為保修期內費用）

5、環境衛生費用

6、機械工具折舊費