投資拓展總部
2023年6月
目錄一、 未來市場**情況 3
1. 東莞市商品房**情況 3
2. 常平鎮商品房市場**情況 4
二、 東莞市商品房戶均面積走勢情況分析 4
1. 東莞市商品房戶均面積的走勢 4
2. 東田麗園自身專案的產品面積走勢情況分析 5
三、 常平鎮近期推出的專案**情況 8
四、 常平鎮一些在售樓盤的基本情況 8
五、 東田麗園客戶群體研究 9
1. 東田麗園來訪客戶情況的分析： 9
2. 東田麗園來訪客戶面積需求、房型和總價接受範圍情況分析 10
六、 東田麗園五期三區可開發面積情況： 13
七、 東田麗園五期三區戶型配比建議 13
關於東田麗園五期三區的戶型配比建議
關於東田麗園五期三區的戶型配比，我部將從以下幾個方面進行分析，從而得出東田麗園五期三區初步的戶型配比建議。
一、 未來市場**情況
1. 東莞市商品房**情況
從以上資料可以看出09年一般商品房的數量及面積將有所減少，但預計08年鎮區的商品房**面積將07年鎮區商品房**面積多300萬㎡，未來的東莞房地產市場以鎮區**作為主導地位，鎮區的銷售競爭將會加大，銷售形勢將更加嚴峻。
2. 常平鎮商品房市場**情況
根據網上得到的一些資料以及常平鎮房地產開發面積佔東莞市總體開發面積的比例，預計常平鎮未來兩年的商品房開發面積分別為56萬㎡和45萬㎡，近年來常平鎮的商住土地供給情況有所減少，故商品房的開發面積也在減少。
二、 東莞市商品房戶均面積走勢情況分析
1. 東莞市商品房戶均面積的走勢
由東莞市新增商品房戶均面積可以發現，由於東莞市**加大了對90/70政策的執行，戶均面積有所下降。08、09年90㎡-100㎡的商品住房將大量進入市場，未來兩年的商品房數量將會增加，市場的同質化嚴重，對商品房的銷售將造成衝擊，大戶型的需求情況將有所減弱，未來商品房將主要以三房**為主。
2. 東田麗園自身專案的產品面積走勢情況分析
東田麗園三期一區的戶型配比情況：
從上面的資料統計可以看出東田麗園三期一區的主力戶型在150-170㎡，戶型產品的種模擬較多，但100-130㎡的戶型出現了真空。
東田麗園三期一區成交情況（**於銷售部）
從銷售部統計得到的東田麗園三期一區成交情況來看，目前彩田居13座、15座、17座、18座銷售狀況不是很理想，這四棟的戶型產品面積為150-170㎡（4房3衛），正好是這一期的主力戶型，出現銷售狀況不是很理想的原因可能有以下幾點：1.受目前房地產市場影響，消費者觀望的氣氛比較濃厚。
2.需求該檔次戶型面積的客戶在減少，對小戶型面積需求的客戶在增加。3.
該部分樓宇位於未來的新城大道邊上，位置可能對客戶存在著一定的影響。
東田麗園五期一區的戶型配比情況：
東田麗園五期二區的戶型配比情況：
從以上對東田麗園戶型配比資料可以看出，三期一區的產品主要是80-100㎡（比例佔33%）以及150-180㎡（比例佔46.97%）的戶型為主；到了五期一區的產品主要是以140㎡-150㎡的戶型為主；到了五期二區的產品則主要是以130㎡-140㎡的戶型為主。由此可以看出產品的主力戶型面積是在減少，主要原因可能為一是客戶的需求建築面積在減少，二是可能與商品房的銷售**有關，單價過高導致了單套商品房的總額過大，居民的收入水平跟不上房價**的水平，導致在總額不變的情況下唯有降低對戶型的面積需求。
由此建議東田麗園五期三區的主力戶型面積控制在110㎡-130㎡左右。
三、 常平鎮近期推出的專案**情況
常平鎮近期推出專案高層戶型設計主要是二房（70-90㎡），三房（90-120㎡）、四房（130-160㎡）為主。未來常平鎮**最大的房地產開發專案是卓越集團的專案（卓越·蔚藍城邦），該專案開發占地面積700多畝，不過該專案一期開發的主要產品是以別墅和多層為主，對公司專案影響不大；二期的開發將以高層為主，高層共有12棟18層的高層，預計高層建築面積將達到12萬㎡左右。
四、 常平鎮一些在售樓盤的基本情況
由以上**可以看出，普遍的專案都設定有三房及四房，三房的面積區域在（106-135㎡）、四房的面積區域在（145-160㎡）。
五、 東田麗園客戶群體研究
1. 東田麗園來訪客戶情況的分析：
從2007-2023年東田麗園來客的情況來看，主要的客戶是以本鎮區為主，其中受2023年「9.27」政策影響深、港、臺的客戶有所減少，本地客戶的比例隨著深、港、臺的客戶減少而有所上公升。因此在東田麗園五期三區產品的戶型配比上主要是考慮本地居民對房型的需求為主。
2. 東田麗園來訪客戶面積需求、房型和總價接受範圍情況分析
從上述**可以看出，未來客戶主要需求的商品房面積集中在90-130㎡，其中以110-130㎡佔最大比例，故建議東田麗園五期三區產品的主力戶型設計在110-130㎡為宜。
從來訪客戶對房型的需求分析可知，絕大部分客戶集中需求的是三房戶型，比例已經達到了71.1%，再結合來客對戶型面積的需求狀況，建議東田麗園五期三區產品主要是以110-130㎡的三房為主。考慮到部分客戶對兩房、四房的需求需要，建議設定少量70-90㎡的兩房及130-150㎡的四房，比例建議控制在10%左右。
產品總價接受範圍情況：
從客戶對各房型的總價接受範圍情況來看，客戶對目前的樓市**是比較認同的，從客戶對3房（110-130㎡）接受的總價範圍可以看出單價應該在6000元/㎡，與公司目前的產品**十分接近。
以下是對東田麗園客戶特徵的一些情況分析：
根據本專案對面為常平鎮未來的行政中心以及東莞市**對產業公升級的要求，我部認為五期三區目標客戶應鎖定以下範圍：
六、 東田麗園五期三區可開發面積情況：
目前東田麗園五期可開發面積如下：
五期三區的計容面積為23300㎡左右，根據90/70政策由23300*0.7=16310㎡的戶型需要進行拼戶。
七、 東田麗園五期三區戶型配比建議
再結合東田麗園總體規劃平面圖的情況，我部對以上的戶型配比進行了細分，具體如下：
註明：1、上表中建築面積與銷售面積不同之處主要在於建築面積只計算本層分攤面積，沒有計算公建配套及屋面層等分攤面積，會稍於偏小。