第一章、 專案概況及周邊環境分析3
1.1地理位置3
1.2專案現狀3
1.3周邊環境4
第二章、 泰州市巨集觀經濟環境分析5
2.1經濟發展5
2.2生活水平5
2.3人口6
第三章、 泰州市商業房地產市場分析7
3.1泰州商業市場分析7
3.1.1市場特點7
3.1.2市場供給9
3.1.3需求9
3.1.4未來趨勢分析12
3.2問卷調查分析13
第四章、 泰州市住宅、辦公樓、酒店（公寓）市場分析 ……………………18
4.1住宅市場分析18
4.2辦公樓市場分析21
4.3酒店（公寓）市場分析22
第五章、 專案swot分析及產品定位24
5.1專案swot分析24
5.2專案風險提示27
5.3商業部分產品定位30
5.3.1產品定位31
5.3.2產品分割槽32
5.3.3客戶定位33
5.3.4**定位33
5.4住宅、辦公、酒店式公寓部分產品定位34
第六章、 營銷推廣35
6.1廣告策略35
6.2租售策略36
6.2.1租售面積的確定36
6.2.2銷售進度37
6.3招商管理37
6.3.1目標商戶設定與選擇37
6.3.2招商流程38
第七章、 財務分析38
7.1專案開發進度計畫38
7.2方案1（**為主）的財務測算38
7.3方案2（**為主）的財務測算43
7.4方案1和方案2的比較46
第八章、 結論和建議47
第一章專案概況及周邊環境分析
本專案位於泰州市坡子街，為原金鷹服飾廣場、天福**、鳳凰商場舊址。專案北面聚集了泰州**、泰州第一百貨和錦泰購物廣場等眾多商業設施，是泰州市最為繁華的商業區；專案南面將建設貫通東城河和西城河的護城河；專案東面是在建的濱河綠地廣場。人文、景觀、商業，獨一無二的地段優勢，為本專案的開發提供了有利的條件。
2023年5月坡子街進行拆遷改造後建設本專案，目前，專案用地尚未拆遷完畢，還有部分住宅用房待拆遷。專案已經於去年年底開始銷售，目前購物中心底層部分已經銷售70%左右。
該專案用地共六塊，土地用途為商業和住宅。較大的兩塊用地上規劃建造乙個大型購物中心，其下面三層為shopping mall, 上面四至六層為辦公用途；其餘四塊用地規劃建造住宅，下面作為商業用途。
專案主要經濟資料
專案周邊商業氛圍濃厚，為泰州市最具影響力的商業區域。專案用地為原金鷹服飾廣場、天福**、鳳凰商場舊址，而在周邊聚集了眾多的商業設施，專案北面為第一百貨，東進西路對面為泰州**和錦泰購物廣場，專案南面為泰山購物中心，專案東面已經建成濱河商貿城，在專案東面的新民路上仍然聚集著較多的小商販，目前**量比較大。專案東面已建成下沉式濱河綠地廣場，待專案南面貫通東西城河後，該廣場將成為泰州市民的一大休閒場所。
專案南面附近聚集了中國銀行、中信實業銀行和農業銀行等多家金融服務設施，東北面則有中醫院北院和仁濟藥房，西面為大浦中心小學，各種生活配套非常齊全。專案北面的東進路貫通泰州東西，泰州市交通主幹道之一的海陵路穿本地塊而過，可謂交通非常便捷。
近年來，泰州市經濟發展迅速，gdp 連續多年保持兩位數增長。2023年，泰州市gdp達到705.2億元，開始步入全國百強市行列，列第75位。
人均地區生產總值14014元，增長14.8%。
但從經濟總量來看，泰州在江蘇省13個地級市中相對較少，2023年都地區生產總值排在第十位，僅高於宿遷、連雲港和淮安三市，從城市規模以及整體經濟實力上看仍與其蘇中重要地區的地位難以匹配。
2023年度，泰州市城市居民人均可支配收入9695元，增長13.8%；人均消費性支出6318元，增長10.0%。全市城鎮職工平均工資13188元，增長15.4%。
近年來，泰州市人口持續下降。截至2023年末，泰州市戶籍總人口為502.77萬人，比上年下降1.
8‰。其中，市區62.81萬人，增長8.
3‰。全市城鎮人口比重達到44.4%，較上年提高2個百分點。
第三章泰州市商業房地產市場分析
根據對泰州市商業市場以及居民消費的接觸了解後發現，泰州市商業市場主要呈現以下特點：
整體消費水平不高，以中檔消費為主；
影響居民消費的主要因素是**，其次才是品牌，反映了泰州市居民對**的敏感度較高；
人口結構對消費觀念的影響。目前泰州市年輕的群體很多在上海、蘇南，他們消費主要在外地，而在本地的消費群體以滿足生活必需品為主，主要去超市購物，很少去其它商業網點；部分高收入群體選擇去外地進行較高檔次的購物消費；
地區差異對消費的影響。目前泰州主要為本地消費，其中七八成為城區居民消費，其餘二三層為周邊區域消費者。消費區域集中在專案周邊區域；
交通情況對消費者的影響。泰州市交通工具以自行車和電單車為主，但主要商業街和商場等沒有足夠的停車場所，無法駐留，對商業消費影響較大；
目前，泰州商業經營以服裝和餐飲為主，尚無經營狀況特別好的經營種類，目前經營狀況相對較好的為網咖等低消費娛樂場所和超市等，中高檔消費群體比較有限。
目前泰州市商業分布主要在以下幾個區域：
（一） 第一百貨周邊區域
沿東進路沿線，分布了金貿大廈、時**物中心、太平洋電腦城、泰州市第一百貨、泰州**、錦泰購物廣場、濱河商貿城、天孚銀樓珠寶世界等多個商業專案。總面積約175000平方公尺。
東進路沿線主要商業分布
此外，在原坡子街周邊，分布了華聯商廈、月星廣場、泰山購物中心等多個專案，總面積超過16000平方公尺。
（二） 五一路沿線區域
五一路沿線主要是海陵路和五一路的商業街以及在建的財富廣場後續部分。目前在海陵路和五一路上分布了一百多家沿街鋪面，以經營品牌服裝、鞋類、皮革、箱包、飾品等為主，鋪面面積在20-90平方公尺之間，總建築面積估計約6000平方公尺。由於區域臨近坡子街，且具有較好的文化底蘊，加上坡子街正處於改造階段，坡子街原有的不少消費者轉移到該區域。
目前該區域經營較為成功，一層沿街鋪面**量比較大，經營效果較好，但二層經營較差，還有不少空鋪面，**量非常少。不過財富廣場二期估計還將會有部分商業專案推出，保守估計將達到10000平方公尺。
在五一路和青年路交匯處聚集了兩個新的商業專案，乙個是泰山行宮步行街，建築面積約3000平方公尺；另乙個是現代城，建築面積不足1000平方公尺。這兩個專案目前銷售情況均不樂觀，招商難度較大。
（三） 文峰千家惠周邊區域
這一區域擁有文峰千家惠商場、文峰千家惠超市、時代超市。文峰千家惠商場目前是泰州市經營規模最大、經營品種最齊全、經營情況最好的一家大型商場,總面積約30000平方公尺。文峰千家惠超市位於文峰千家惠商場一樓的東側，相互之間連通的，總面積約6000平方公尺。
時代超市位於它們的南側，距離200公尺，面積約為5000平方公尺。此外，緊鄰時代超市還有即將搬遷的港澳家具城。
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