第一章：專案市場操作分析
我們再來分析商業部分商業部分
1、媒介執行策略分析：
推廣重點：商業部分
推廣思路：清晰商業定位，開始尋找市場契合點
推廣元素：沿用首次、第
一、最大等修飾手法，為本案拉攏人氣
推廣目標：尋找市場目標客戶
主題色使用：目前尚未從推廣基調中發現主題色系
推廣主題：喀什葛爾city mall，地段、第乙個、公升級
推廣業態定位：一站式購物廣場、電子生活購物廣場，娛樂旅遊等等，目前尚無明顯的市場業態定位，從推廣的思路上分析，仍是前期的主體推廣思路中。
媒介策略之售樓處媒介推廣設計
推廣重點：商業及住宅部分的環境分析
推廣手法：買地段，通過地段吸引客戶
推廣主題：難以尋找明顯主題
推廣思路：建立市場的購買信心，支撐客戶的購買需求
推廣元素：環境、地段，沒有任何產品的優勢分析
2、**執行策略分析
第一、住宅部分分析：
我們分析本案的住宅執行**時，應先確定以下幾個制定**時的關鍵元素點：
產品形態 ——高層
產品結構形式——點式高層
產品配套狀態——電梯（高層供水系統、智慧型系統、高層新風系統、垃圾新處理系統均無）
客戶認可 ——低價、地段、朝向、戶型
產品容積率 ——較高
客戶認知度 ——不高
通過上述形態的描述，我們分析本案的**制定因素
一是每層加價最高不反跳，**因素制定結果，最高層去化力嚴重削弱。
二是朝向差價不明顯，**因素制定結果，尾盤將是非常難以去化的戶型。
三是分樓不分價，**因素制定結果，好的樓層區域將很快被消化。
四是早晚無差價，**因素制定結果，可能會造成部分客戶的觀望狀態。
第二、商業部分分析：
商業專案的運作是乙個非常的複雜的過程，不但要考慮產權的**提高收益，還要考慮去化速度與資金回籠速度對專案後期運作的影響。同時再去分析招商的市場租金，市場的運作形式，同樣的區段，同樣的層次可能會因為不同的商業業態而有不同的商業**的制定，目的只有乙個，通過**策略的制定，迅速實現產品的去化，達到利潤的收取。
商業的**制定公式
第一步：確定專案周邊市場商業專案平均收益率：
v（產品收益率）
第二步：分不同區域不同業態型別選取平均收益率產生的「種子「分析點，進行平均收益率的算取
公式是：1v（產品收益率）+2v（產品收益率）+3v（產品收益率） 除以種子個數=平均收益率
區域商業專案的產品收益率確定後，再根據產品的收益率分析本案的產品收益率，本案的產品收益率應稍低於目前市場的平均收益率，根據產品收益率的市場資料，計算本案的最終售價。
公式是：
w(對外招商年租金) ÷xv（平均產品收益率）=產品平均定價
根據不同的區域分布，不同的業態定位，不同的商業前景，最終確定本案的商業部分售價是比較科學的售價確定辦法。
另外還有一些產品售價的確定辦法，比如對比法，回報預先確定法等等，同樣也是根據銀行的同期存款利率進行市場的比較來進行的商業**確定辦法。
行業慣例：一般單純進行租金收益的商業產品，我們一般將受益確定為銀行同期存款利率的1.8倍—3.5倍。而對於進行返祖的商業產品，一般確定為2.0倍— 4.2倍。
通過此分析我們反觀本案的商業部分定位以及在確定商業部分的定價措施來看，部分產品的**可以通過商業業態以及商場的內部規劃可以適當拉高部分的售價被低估，影響了本案的產品利潤的**，同時部分商業區塊的的商業價值又被過高的估計，影響了產品的去化率的迅速提公升，不利產品的消化。
3、營銷手段執行分析
還是我們再探查本案的銷售觀點時，發現本案在銷售的觀點中依然還在緊緊的固守行銷還是坐銷的銷售觀念時，讓我們想起了21世紀初內地房地產銷售市場曾經熱炒的「港銷「還是」台銷「，最終所有的答案都作廢了，只有乙個唯一的正確的答案，好銷就行，不論港台，不論坐行。
探查本案的目前的銷售市場，取得了非常好的銷售業績，住宅部分在產品去化效能不高的前提下，通過有效的蓄客以及市場推廣，取得這樣的銷售戰績非常理想，商業部分的產品運作由於要有招商，堅定客戶市場投資信心，尋找市場贏利點，分析客戶投資心裡，同時還要關注時下的金融形勢等等，所以，在後期的產品運作過程中，單純的去強調某種銷售方式將是非常不利於本案運作的。
4、產品分解分析
因為產品公攤的降低，在戶型設計的時候，不得捉襟見肘，使得本案的戶型
不具備使用性、實用性，建議戶型調整，區分客戶型別，進行推廣。
點式結構，必然出現北戶，即陽光充足性比較差的方位區域，建議通過客群
出發，不同的產品，推薦不同的客群。
客戶擔心的因素並非產品的主觀因素，是目前市場存在的客觀因素，建議適
當增加配套，打消客戶的購買阻礙心理。
做大環境品牌力度，通過環境的營銷實現產品的全線營銷，比如廣場經濟等。
本案周邊電子市場、漢族手機市場分布較多，但是專業化程度較低，甚至出
現了某些盜用品牌，侵害智財權的商業業態，完全可以藉機整合市場。
電子市場、家居市場、娛樂市場、百貨業市場以及餐飲市場是目前市場的熱
點業態，先招商，後確定主題，是本案商業運作重點。
商業市場必先確定市場後期盈餘遠景，才能有效吸引客戶的購買信心，本案
的操作同樣不例外，建立商業前景，在產權銷售是必然過程。
第二章：住宅部分操作辦法
根據前面的市場分析，我司建議住宅部分的操作要點可歸納為以下兩點：
操作要點：
1、戶型結構的調整要素：
3號樓的面積空間調整，我們建議：
第一、 戶型面積區間段調整：戶型調整為45—65平公尺的「爽客單身」或者「情人小屋」型小面積戶型，然後分布80—120平公尺的豪華住宅型。
第二、 小戶型的產品分布在朝向比較差的區域段，比如朝北的區域段，這部分受眾基本上生活的時差是和正常的消費群體是顛倒的，所以朝向的差異對產品的銷售造成的障礙可以降到最低。
第三、 大戶型的面積段分布在朝向及位置較好的區域，對大戶型有需求的客戶其資金實力一般情況下比較充裕，我們可以通過提高大戶型的售價，來實現產品銷售的總利潤。
第四、 靈活設定，在小戶型面積區段進行設定布排的時候，要考慮戶型可以進行合併的前瞻考慮，比如，兩個45平方公尺的戶型，去掉中間的隔牆，可以改裝為90平公尺的戶型。
第五、 提公升配套標準，高層客戶對生活的配套服務非常關注，如果產品的配套服務不能跟進戶型的設定標準，不利於產品的去化。
第六、 增加輔助面積，比如飄窗的設定、轉角窗的設定，比如計算一半面積的儲藏室的設定，提公升產品的實用效果，便於客戶選擇。
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