2023年10月，張某與單某簽訂房屋買賣協議，約定張某將其名下的小產權房賣給單某，價款為188000元，單某在協議簽訂之日起三天內付清房款，同時張某交房給單某。協議簽訂後，張某與單某如約履行了協議，但因買賣的房屋所占用的土地屬於集體土地，房屋一直未能辦理過戶手續。5年後，該房屋因徵地被劃入拆遷範圍，張某訴至法院要求確認與單某簽訂的房屋買賣協議無效，同時要求單某退還房屋。
法院經審理後認為，張某與單某買賣房屋的行為違反了我國土地管理法律法規的強制性規定，雙方因此簽訂的房屋買賣協議無效。根據《合同法》的有關規定，合同無效的，因該合同取得的財產，應當予以返還。於是，判決單某在判決生效後十五日內將房屋返還給張某。
判決生效後，單某將房屋返還給了張某，同時，張某也將購房款188000元退還給了單某。不久，單某將張某訴至法院，認為雙方簽訂的房屋買賣協議履行已達五年之久，期間房屋明顯公升值，當初所支付的房款188000即使加上利息，現已不能購買當時所能購買到的房屋。因房屋拆遷可以得到巨大的補償利益，張某違反誠信通過法律途徑確認協議無效，給單某造成了巨大的損失。
因此，訴請法院判令張某賠償損失50萬元。
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法院經審理後認為，房屋買賣協議的無效單某和張某均有過錯，雙方均應承擔一定的責任。相比單某，張某不僅有過錯，而且在有巨大的拆遷補償利益的情況下，其行為還有失誠信和違背社會道德。根據誠實守信和公平合理的民法基本原則，判決張某賠償單某30萬元。
律師點評：
在城市化迅猛發展的情況下，土地徵收帶來巨大的拆遷利益，部分農村居民將農村的小產權房**後，違背誠信和罔顧道德，以訴訟方式追討小產權房。按現行的法律規定，大多法院會確認這類的房屋買賣合同無效，買賣雙方各自返還房屋和房款。但僅此並不能解決買賣雙方的糾紛，因房屋公升值或房款貶值所造成的糾紛是現實存在的。
雖然出賣人主張小產權房買賣協議無效通常會得到法院的支援，但這一行為顯然有失誠信和違背傳統的道德。如出賣方均可通過這種方式獲得巨大的利益，社會的道德危機便在所難免，且對買方來說顯然有失公平，法院似乎也會成為這種不誠信、不道德行為的**。因此，法院在審理此類案件時，通常會考慮提起訴訟一方要求確認小產權房買賣協議無效的真正目的、房屋交付的時間長短、房屋的重置成本及一方因此獲得的利益大小，公平合理地進行處理。
如賣方確實因**房屋後不能解決住房問題而訴請法院確認房屋買賣協議無效的，則協議被確認無效後，買方不應從中獲利。
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一般來說，買賣行為結束的時間越久、買方使用房屋的時間越長，就越應當維護交易的穩定和安全，即使房屋買賣協議被確認無效後，買方因此可得到的利益就應越大。總之，因房屋買賣協議無效的可得利益不應由一方單獨享有，而因考慮各方面的因素在買賣雙方之間進行公平合理的分配。但是，可得利益在買賣雙方之間的分配應起到現行法律對此類交易行為的指引和教育作用，而不是縱容此類交易行為的發生，如此才能抑制小產權房的買賣交易。
小產權房屋買賣合同 小產權
房屋買賣合同 出賣人 甲方身份證號碼 買受人 乙方身份證號碼 甲 乙雙方就房屋買賣事項在平等自願，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。一 甲方自願將其位於房屋總面積平方公尺 號雜間 位置在 及號車庫 位置在合計總價款萬人民幣元整元 給乙方。甲方保證對該房屋享有所有權和使用權。二 甲方在本...
小產權房屋買賣合同範本
失人民幣 四萬 元。2 乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的，其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過 五 個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款 的 作為甲方的損失賠償金。3 如果甲方 的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行 使，一切責任由甲方承擔，並應...
小產權房屋買賣合同範本
房屋買賣合同 出賣人 甲方 身份證號碼 買受人 乙方 身份證號碼 甲乙雙方經過友好協商，就房屋買賣一事，在平等 自願 誠實守信的前提下，達成如下協議 一 甲方自願將其村證房位於棗莊市市中區 的房屋 建築面積 平方公尺 以人民幣 萬 仟 佰 拾 元整元 的價款 給乙方。乙方也已充分了解該單元房具體狀況...