1、《中華人民共和國城市房地產管理法》
2、《河北省城市房地產開發經營管理規定》（河北省人民**令[2004]第3號）
3、《中華人民共和國招標投標法》
4、《河北省固定資產投資專案核准實施辦法》（冀政[2005]32號）
5、《廊坊市城鎮土地分等、基準地價和最低出讓**標準》（廊國土資[2005]1號）及相關地價管理規定
6、國家發展和改革委員會頒布的《建設專案經濟評價方法與引數（第三版）》
7、《河北建設專案概算其他費用定額》（河北省建設廳、河北省發展和改革委員會2023年）
8、《廊坊市城市發展總體規劃》
9、專案開發單位提供的有關技術資料
本專案承辦單位為廊坊市某某房地產開發****。廊坊市某某房地產開發****成立於2023年12月12日，註冊資金1000萬元，某某房地產是由法人廊坊某某實業****和自然人張甲武共同出資成立的。具有房地產開發暫定資質。
廊坊市某某房地產開發****現有職工18人，有專業職稱人員10人，某某房地產有著優秀的員工隊伍和高效的管理隊伍，秉承「誠信生存，創新發展」的經營理念，本著「規範經營，遵章守法」的原則，誠心誠意地向業界的優秀企業學習的態度，為客戶打造滿意的產品
（一）專案名稱
儷水嘉園住宅小區
（二）專案負責人
張新源（三）專案建設的背景
1、房地產市場發展及當前主要問題
2023年以來，各地區、各部門認真落實***關於進一步深化城鎮住房制度改革、加快住房建設的決策部署，做了大量工作。城鎮住房制度改革取得重大進展，房地產市場體系基本建立，房地產業持續快速發展，對拉動經濟增長、推進城鎮化、改善人民生活等，都發揮了重要作用。
近兩年來，國家把房地產市場調控作為加強和改善巨集觀調控的重要內容，採取了一系列措施。嚴格房地產開發信貸和土地管理，提高房地產開發專案資本金比例，控制城市拆遷規模，前不久還取消了個人住房貸款優惠利率的政策。房地產市場調控取得了積極成效，房地產開發投資、信貸和土地**過快增長的勢頭得到有效控制。
在看到調控取得了一定成績的同時，也應當清醒地看到，當前房地產市場區域性、結構性問題還十分突出。主要表現是：
一是房價**過快。商品房和商品住宅平均銷售**漲幅過快，並且房價**過快現象呈蔓延態勢，由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區向中、西部地區擴充套件；商品房銷售****帶動二手房交易****，已成為社會關注的熱點問題。
二是市場需求偏大，供求矛盾突出。房地產市場的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉變為階段性、結構性需求過度擴張。2023年以來，全國商品房銷售面積增幅連續5年大於竣工面積增幅，這幾年商品住房供求差距逐步縮小，商品房供不應求，導致**不斷攀公升，並帶動二手房****。
一些地方拆遷規模**，帶來被動性住房需求上公升，加劇了供求矛盾。
三是市場**結構不合理。商品房市場中，非住宅開發比例偏大，空置面積上公升。商品住宅中，中低價位、中小套型住宅**比例偏低。
針對上以問題，國家採取了一系列的巨集觀調控政策，從2023年「國八條」算起，到後來的「國六條」、限制外資政策、增加個人所得稅、增加二手房交易營業稅、發行國債、調低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯手嚴查、加強住房保障，再到2023年9月27日央行和銀監會聯合出台的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時間，調控政策出台之密集、數量之多、時間持續之長、措施之嚴厲，在我國房地產發展史上實屬罕見。
2、2023年房地產市場**
2023年，將是中國房地產市場很關鍵的一年。
1）、巨集觀調控得到落實執行。2023年，巨集觀調控將進一步深化，並得到落實執行，疊加效應將日益顯現。房地產熱將降溫，投資將有所回落，開工專案也將適量減少。
但由於持續很久的房地產市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當的慣性，不少地區房地產發展投資機構、房地產開發商未完工專案的繼續，使得2023年尤其2023年上半年的各地市場熱點區域增多。
國土資源部有關負責人就39號令土地**調控的相關政策向記者做進一步解讀時表示，國土資源部強調要保障住房**量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優先安排低收入家庭住房用地的**。其中規定，必須單獨列出城市建設用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地不得低於申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批准用地。
要優先安排、**列入年度供地計畫的廉租住房用地和經濟適用住房用地。對未完成供地計畫的，第四季度不得**其他商品住宅用地。
毫無疑問的是，隨著巨集觀調控的落實，城市房地產產品結構將更科學化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現，90平公尺以上房型將繼續向節約面積發展。
同時，另一方面，**將進一步落實巨集觀調控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導向，調整供給結構，積極發展二級市場。並加大對房地產業秩序進行規範和整頓，維護市場健康執行。
2）、保障性住房開發規模增加。2023年，住房保障政策將進一步落實，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地**、投資、資金、專案開工及產品**的相對比例將增加。另一方面，由於預期改變，投資（投機）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。
房地產市場可能出現進一步觀望，進而出現持幣待購、惜購等現象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。高度賣方市場將逐步被扭轉，甚至可能轉化為買方市場或相對均衡市場。同時**將擴大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地**，拿地競爭激化，大地塊土地**模式可能被相對改變。
**一方面嚴格控制高階市場的發展，另一方面大力支援保障性住房，力求總量平衡，調整結構，穩定市場，符合「90/ 70」政策的小戶型、低總價房屋產品**將增加。
在開發規模方面，將導致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發規模下降。同時，受巨集觀調控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發規模將增加。一些原本計畫安排布局的**，可能分細或把多期併攏來開發。
專案開發和上市速度將加快，一般較難再現大規模、大面積的捂盤、囤房、惜售現象。
房價整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的**相對穩定，別墅**相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業地產房屋及城區部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。因此，房地產行業可能從「暴利時代」轉入「微利時代」或「常利時代」，暴利時代逐漸遠去甚至走向終結。
3）、市場競爭更趨激烈。房地產企業併購多發，房地產市場洗牌加劇的現象將不斷增加，市場競爭激烈化，外資（或外資背景）開發商、投資者（含**）將加大力度、加快速度進入市場或擴張。在運作方面，房地產開發企業將更重視以品牌、服務獲得競爭優勢。
房地產市場品牌化、企業經營集團化、專案開發規模化趨勢將加強。從2023年11月1日開始生效的土地新政如果真能嚴格執行，土地利用將強化向適度密度、空中發展的趨勢，一些地塊可能被劃大為小。地塊規模的縮小將成為今後土地出讓的一大趨勢，出現「地王」的比率相對要減少。
同時，**對市場秩序的監管、整頓將加強，房地產市場廣告執法將加強，房地產市場（含土地市場）將進一步得到規範。
在產品品質與戶型設計方面，戶型適中、品質較優、設計合理、功能實用、環境較好、物業服務較好、交通比較方便、配套較好、房價適當、總價適當的品牌企業開發的中檔或中偏高檔產品將最受歡迎。
不過，產品同質化問題可能變得嚴重起來，而市場競爭日趨激烈，促使房地產企業強化包括應用技術、設計、專案策劃、營銷推廣、經營理念等方面的創新。
4）、市民消費衝動趨減。房地產市場競爭日趨激烈的同時，消費衝動將有所趨減，進而銷售速度減慢，銷售週期加長，「銷控」地位下降，房地產營銷回歸，企業將注重真正、有效的營銷策劃與市場推廣。目前過分依靠「概念」、「銷控」吃飯、全面採取跟隨策略就能贏的局面，將逐步被打破。
在不少城市，炒房回報預期並不高，房價持續高位增長而支撐炒房獲得高回報預期的基礎不牢靠，異地投資客撤走雖還不足以構成對房地產市場整體的過大衝擊，但無疑對房價的變化構成不少的衝擊。因為，往往30%的炒房者就可把整個城市市場的房價拉高，帶動其他70%的非炒房購房者追漲房價。同樣，一旦30%的炒房者退出市場，甚至只要10%—20%的異地投資客撤走，就可把整個城市市場的房價拉低，帶動其他非炒房購房者追跌房價。
而且，往往是，大部分消費者看跌時，房價**的速度遠要比**的速度快、幅度大、面要廣，更具有「傳染性」。因此，房市要當心、提防階段性需求休克進而購買休克的情況出現。
某小區房地產開發專案經濟評價案例
1 概述 xx某旅遊城市是國家新近批准的對外開放城市。為適應地區經濟性的發展，吸引外商和國內沿海地區投資，市 批准在該市郊區興建別墅小區。為保證小區建設的質量和進度，節約建設資金，市 公開招標，通過激烈的競爭，南方某著名房地產開發商中標。專案佔20.86萬平方公尺，建築面積49781平方公尺，建設工...
房地產開發專案管理流程
工程管理流程目錄 工程技術部 工程管理流程編制說明43 工程 01 方案設計管理流程44 工程 02 初步設計管理流程45 工程 03 施工圖設計管理流程46 工程 04 總平面圖及室外市政景觀綜合佈線設計管理流程 47 工程 05 開工準備工作管理流程48 工程 06 施工圖會審管理流程49 工程...
房地產開發專案操作流程
房地產市場是乙個資本密集型產業，具備高投入 高產出和高風險的特點，尤其現在的住宅市場已經完全成為 市場，其操作的難度和風險越來越大。本文主要從開發商的角度，闡述乙個房地產專案的運作過程，內容主要包括專案總體分哪幾個階段，各個階段的主要工作內容，涉及的相關職能部門的關係 各種規費的交納 各種許可證的辦...