投標函一、前言1
二、中海物業公司簡介2
三、管理目標及經營理念10
四、管理組織架構及人員配備13
五、管理制度一覽表17
六、開辦費及管理費用測算24
七、服務內容及標準30
1、裝置設施管理30
2、清潔服務管理38
3、安保服務管理41
4、綠化養護管理44
八、檔案的建立與管理47
九、各項管理指標及措施的承諾48
十、特色服務一覽表49
十一、物業管理各類工作流程圖51
十二、中海物業管理業績一覽56
十三、營業執照及資質證書影印件
一、前言
巨集潤花園專案位於徐匯區漕溪中、北一村和李家憲地塊，是上海潤仁房地產****投資開發的高檔商品住宅小區。巨集潤花園地理位置優越，東北側與輕軌明珠線相距百公尺，占地面積47,151平方公尺，由8幢住宅樓及會所等組成，總建築面積約16萬平方公尺。小區在規劃設計、施工各方面均體現了新型建築的時代氣息。
小區內建有會所、休閒廣場、遊戲區、咖啡茶座等休閒娛樂場所，並建有商業中心，不但給小區業主帶來生活上的便利和舒適感，還為小區將來的發展打下良好的基礎。
上海潤仁房地產****為了使巨集潤花園創造和保持安全、舒適、整潔、優美的居住環境，提高居民的居住質量，投入了大量的人力、物力、精力，在小區尚未銷售的時候就被評為徐匯區樣板小區，體現了較高的新文化品位。根據該物業的特點，實施與之相匹配的管理相當重要。經我司對巨集潤花園一期物業管理招標檔案進行仔細研究後，針對巨集潤花園一期物業管理的實際情況，我們在專案管理的先進性、系統性、針對性方面做了充分的準備。
從物業管理工作的難點和重點著手，確立我們的整體設想和策劃思路。
我公司作為在iso9002質量體系保證下，具有較高物業資質和服務品質的管理公司，完全有能力，有信心承擔巨集潤花園的物業管理工作，如能在此次投標工作中勝出，我公司將充分發揮其管理優勢，資金優勢和人才優勢，竭誠為潤仁房地產公司做好物業管理工作，力創上海物業管理樣板小區。
中海物業管理（上海）****
二、中海物業管理（上海）****簡介
中海物業管理（上海）****是香港著名上市公司——中國海外集團全資子公司。
中國海外集團系中國建築工程總公司在港的投資企業。一九七九年，改革開放初期，中國建築工程總公司派出一批精英到香港發展，成立了中國海外集團。經過二十年的努力，中國海外集團由當時投資二百萬美元資產，發展到今天，總資產超過二百億。
中國海外集團於九二年在香港上市，成為香港最具實力的上市公司之一。香港中海物業管理****成立於八十年代中期，目前管理著香港特別行政區**大樓，駐港部隊駐地等香港著名物業。據不完全統計，在香港每二十個人中就有一人住在中海開發、建造、管理的樓盤中。
一九八八年八月八日，中國海外集團在深圳成立註冊中國海外建築****，展開了開拓內地事業的漫漫征途。中海集團旗下有深圳、上海、北京、廣州、成都五家物業管理公司，在內地的物業管理面積超過二千萬平方公尺，居全國首位，「中海物業」成為當前中國最具實力的物業管理品牌。
中海物業管理（上海）****（以下簡稱中海物業）成立於一九九五年，是上海市物業管理協會理事單位、上海市物業管理協會第六工作委員會主任委員單位，上海市優秀物業管理企業。一九九八年三月，通過iso9002國際標準質量保證體系的第三方認證。一九九八年十二月，獲上海市二級物業管理企業資質。
目前申報一級資質工作已通過上海市主管部門驗收，報建設部批准。
公司共有在正式員工已超過850人，（2023年10月24日統計數字）。公司實行董事會領導下的總經理負責制，下設行政、人事、財務等九個職能部門及海華花園、上海廣場等九個管理處. 公司主要從事高檔物業管理或物業顧問,目前中海物業管理有著外銷寫字樓、外銷別墅小區、內外銷高層公寓等各種型別的樓盤，管理面積近100萬平方公尺。
中海物業的管理具有以下特色：
一、雄厚的工程技術實力
中海物業公司有一大批來自房產開發第一線的工程技術人員，他們曾參與過各種樓宇的開發建造，有著豐富的工程管理經驗。
協助發展商進行物業驗收是物業管理的第一重要步驟，經驗豐富的中海工程技術人員在物業驗收過程中發揮著重要作用，可以為發展商省下大量人力、財力、物力。
物業維修保養工作的精細與否，直接關係到物業的使用，經驗豐富的工程技術人員能以豐富的經驗及敏銳的感覺及時發現問題所在，將事故解決在萌芽狀態，而絲毫不使住戶受到影響。
二、軍事化管理的安保隊伍
中海物業公司的安保隊伍具有軍事化管理的特色：
嚴格苛求、自覺奉獻、軍事管理、技術精湛、靈活機動、盡職盡責
多年來，中海物業公司的安保隊伍不但以良好的服務，保質保量的完成了公司的各項安全保衛、消防任務，而且還為眾多的企業事業單位培訓了大量的技術骨幹，為上海市的經濟建設貢獻出自己的力量。
1、在上海房屋土地管理局物業管理處的推薦下，中海物業為上海市圖書館的安保隊伍提供了全面的培訓服務，提公升了上海圖書館的物業管理品質。
2、上海**發展公司的國際保齡球館開業的時候，聘請中海物業的安保們為其開業儀式做安全保衛工作，並很好的完成了任務，獲得了好評。
3、中海物業還為上海珠江投資****的開發專案提供了安保服務，在服務過程中始終堅持質量體系的標準，樹立了安保服務質量優良形象的榜樣。
4、華為公司是中國最大的計算機產業公司，在上海的金茂大廈、資訊大廈擁有十多層辦公區域。中海物業公司本著竭誠服務、嚴格要求的原則，為華為公司提供了一套完善的安保服務。
5、近幾年，中海物業公司一直在為其公司總部所在的打浦街道社群安保提供一系列的培訓，促進了打浦街道的整體社群良好治安環境。
6、中海物業不但為本地區的治安環境提供服務，還為楊浦區的衛百辛集團的全部安保人員提供了系統的培訓，提高了安保人員的素質。
三、先進的管理理念、科學完善的管理模式
中海物業在管理上，運用國際先進的物業管理模式結合各樓盤的實際特色，對物業實行專業化的管理。在資訊時代到來的今天，中海物業在傳統物業管理的基礎上獨創的「cob」選單式物業管理服務，充分利用樓宇先進的智慧型化資源，通過區域網執行我司自行研製的「cob」服務平台軟體，使得中海物業既具優秀傳統的物業管理服務，更插上了二十一世紀資訊網路時代辦公新理念的翅膀。
幾年來，中海物業之所以能蓬勃發展，完全得益於其科學完善的物業管理模式，經過多年的摸索，這套管理模式已日趨成熟，並在海華花園、海麗花園、中海馨園、海天花園等樓盤管理中得到驗證。
中海物業公司管理樓盤簡介
1、海華花園位於打浦橋地區，是上海首塊批租土地，用以改造舊區建造的外銷商品房。由5幢住宅樓、三層裙房、地下停車庫和中心花園組成。建築面積12萬平方公尺，這是公司接管的第乙個樓盤，曾先後獲得市和部的多項榮譽稱號。
2、海興廣場毗鄰海華，是一幢集商業、娛樂、辦公為一體的高檔綜合性涉外大廈、建築面積為約6萬平方公尺，麥當勞快餐，頂頂鮮超市、海興嘉華影院、年年有魚等商家的入夥，給打浦橋地區的商業帶來了繁榮。海興廣場的物業管理也多次獲市和部的榮譽稱號。
3、海麗花園是海華花園的姐妹樓，由3幢高層住宅樓、裙房、地庫、活動中心和花園組成，建築面積約7平方公尺。海麗「二次裝修管理」的經驗作為典型被市房地局向全市推廣，曾被評為「市物業管理優秀示範小區第一名，評比的當天檢查人員隨機走訪了40餘戶業主，滿意率100%，被認為是不可思議。
4、海天花園位於滬青平公路1481號，占地21萬平方公尺，建築面積約7萬多平方公尺，以高檔花園別墅為主，輔以小高層公寓，二層複式洋房和排屋。60%的綠化率，7個足球場面積大小的中心花園，2000平方公尺的休閒會所，由於地處郊區對安全保衛有很高要求。
5、上海廣場是永菱房產發展公司開發的甲級商辦住綜合樓，位於淮海路138號，建築面積達8萬平方公尺，是公司的第乙個外接樓盤。上海廣場的裝置繁雜、先進，使中海強於裝置管理的優勢得到充分發揮。可以說上海廣場的裝置保養、運**況的優異在淮海路上是遠近聞名的，連浦東陸家嘴地區由日資企業管理的申茂大廈也慕名前來參觀學習。
6、海麗大廈與海麗花園同屬乙個規劃小區，為外銷辦公樓，建築面積為2萬多平方公尺。
7、盛族家園由上海盛族房地產開發經營****開發，位於浦東臨沂北路210弄。建築總面積為5萬平方公尺，一期為2萬平方公尺，是公司外接的第乙個住宅小區。
8、99年底公司與昆山市城市發展有限責任公司簽訂了崑山樓邑小區的「物業管理顧問合同」。這是公司第乙個跨省市物業小區管理的顧問合同。小區位於江蘇省昆山市，建築面積20萬平方公尺，顧問面積約11萬平方公尺。
中海物業是「昆山市城建發展」在上海進行考察，在眾多物業公司中進行篩選後做出的選擇。
9、中海大廈是商辦綜合樓，位於淮海中路398號，建築總面積3萬5千餘平方公尺。高標準、高起點、嚴要求，很快使中海大廈名聲雀起。經市房地局檢查推薦，建設部檢查評比後被評為「2023年度全國物業管理示範大廈」。
10、2023年10月，公司與市**發展****簽定了，「國立大廈」的物業管理委託合同。國立大廈位於北京西路1465號，建築面積3萬3千平方公尺。為了保證大廈的一流管理，市**發展公司決定請市物業管理協會出面組織，採用向社會邀請招標的方式聘請物業管理公司，結果公司從數拾家物業公司中脫穎而出，以絕對優勢成了國立大廈的管家。
2023年apec會議在上海召開，國立大廈承擔82001**諮詢**的重任，在此其間部、市的領導多次視查，均獲得好評、管理處圓滿地完成了任務，發展商感到非常滿意。
11、志誠大廈位於西安市高新開發區內，建築面積4萬平方公尺，由陝西新源房地產****發展。他們在全國範圍內挑選「管家」，最終於2023年9月與我司簽定「志誠大廈物業顧問合同」這是公司第乙個跨省市辦公樓顧問合同。
12、中海馨園位於徐匯區欽州路8號。是「海」字型大小樓盤在上海第三代住宅樓精品的示範樣版。建築面積15萬平方公尺，2023年6月28日入夥，這是公司接管的第十二個樓盤。
物業管理方案
一 專案分析 根據所提示數字，管理面積約為14.5萬平方公尺，其中，高層建築約佔總數的50 其餘為小高層建築或別墅區。小區包含變電站 換熱站 二次加壓水幫浦房 以及電梯 電子監控系統等大型公共裝置，其裝置數量不詳。住宅約10萬平公尺,綠化面積約1.7萬平公尺,地落車庫約2.9萬平公尺,其中涵蓋25部...
物業管理方案
商鋪是指從事具體商業行為的物業。按其經營方式主要為單體經營，集中管理的模式，對商業街商鋪進行統一管理，是目前開發商普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區域商業中心和商業品牌有重要影響。對於開發商來說，開發 銷售商鋪是前提，但只有開發 銷售是不夠的，還必須成立專門的商業管理公司對商鋪進行管理，才能長久...
物業管理方案
管理 深圳 受深圳 發展 委託，對進行物業代管，代管期限為三年。現依據深圳市物業管理法規和 物業管理代管合同 特制定本方案。一 概況 座落於大道與益田路交匯處，屬福田中心，未來深圳市中軸線所在的 地段，交通四通八達。市政廳 藝術中心 廳 少年宮等近在咫尺，小區配套設施齊全，裝修豪華，造型別致，氣勢巨...