第一章專案總論
一、專案背景
二、專案概況
第二章市場分析
一、 地理位置分析
二、基地條件及周邊環境分析
三、 專案地塊優勢、機會分析
四、 區域市場分析
五、 專案定位分析
六、客戶需求分析
七、住宅專案面積配比
八、 **策略
第三章、開發計畫
第四章、專案投資估算及盈利分析
第五章、第一期專案投資經濟分析
第六章、結論
第一章：專案總論
一、專案建設背景：
二、專案概況
海景天下專案座落於威海市龍王塘開發區南端，基地為西北東南走向的矩形地塊，長約公尺，寬約公尺，總用地面積為平方公尺。基地西北側毗鄰月亮灣海域，西南、東南側為國家級自然保護區雞冠山環抱，東側、北側與已開發居住的小區李家村、家園三期（ ）、華美園隔路相望，西北側與櫻桃園相連，與北面已興建的大學城相距僅千公尺之遙。
綜觀此專案位置，依山面海，座落於公園、小區、大學和自然保護區之中，風景秀麗，氣候宜人，從自然生態條件和居住文化氛圍，都具有很高的價值，可以說地理位置非常優越，是不可多得的開發寶地。
本專案的規劃方案為具有歐洲風格的高檔住宅小區，其中包括別墅、多層、小高層、高層住宅、歐陸風情商業街、國際高階學校、幼兒園、公共會所等建築。
各項經濟技術指標如下：
第二章市場分析
一、地理位置分析
本專案位於龍王塘口區西南端，龍王塘經濟開發區內，毗鄰海景家園住宅小區、華美園小區、櫻桃園、威海交通大學科技園、交通大學資訊工程學院等專案。
本專案近鄰旅遊景點雞冠山自然保護區及櫻桃園。雞冠山自然保護區內建有雞冠山溫泉度假村，櫻桃園內擁有天然無汙染浴場——月亮灣海濱浴場。
本專案距離龍王塘新港較近，周邊擁有眾多高等院校如威海交通大學及遼寧對外經貿職業學院，比較適宜建設住宅專案，其消費者將有可能是龍王塘新港內部的工作人員及這些院校的教職員工等。
龍王塘經濟技術開發區目前已經提出要建設以加工製造業為主導、以漁航物流業為依託，以旅遊和教育產業為兩翼的新型生態產業區，確定了重點發展的八大產業園區，即船舶產業園、船舶配套產業園、服裝電子產業園、食品醫藥產業園、精密電子產業園、化工產業園、中小企業產業園以及物流園區。這些園區發展起來以後，其內部中外企業的工作人員，將有可能形成對住宅、商業專案的強烈需求，本專案與其距離較近，很可能成為其首選目標。
目前威海到龍王塘口區的快軌專案正在規劃中，該專案竣工後，將大大縮短龍王塘口區與威海市中心的距離，往返兩個區域的時間將縮短，屆時本專案的交通便利性也將隨之增強。
「煙台—威海」的火車輪渡碼頭距離本專案約3公里，目前正在建設之中。該專案縱貫渤海海峽，北起羊頭窪港，南至山東半島北部煙台市四突堤，海上直線距離147公里。整條通道北起哈爾濱，南至上海，貫通東北、環渤海經濟圈和長江三角洲三大經濟區，穿越黑、吉、遼、魯、蘇、浙、滬7個省市。
該專案第一艘輪渡計畫於2023年7月投入使用。
配合煙大輪渡工程，沈大高速公路將向西延伸至羊頭窪港，修建土羊高速公路，該公路通過輪渡工程於煙台相連，形成由同江至三亞、貫穿整個中國東部的公路大通道。
以上兩項工程竣工後，本專案將大大縮短與龍王塘中心區、威海市中心的距離，同時也將縮短威海市與國內其他省市的距離，極大地改善客運及貨運運輸的快捷性。
本專案區域內及周邊區域內目前還有一些**配套設施及高等學府正在建設之中，這些專案建成後，區內人口將有大幅度的增加，相應的交通條件也將快速得到改善。
與「煙大輪渡」相鄰的「羊頭窪港區」是威海市**規劃的11大港區之一，加上現有的龍王塘新港，建成後本專案區域的水上交通將十分發達。
上述各個工程竣工後，本專案在區域內的海上與陸地交通網路將非常暢通，區域內居民及旅遊、商務人士來往將更加便利，無疑將極大地增加本專案的吸引力。
二、基地條件及周邊環境分析
（一）基地條件
本專案地塊面積較大，呈長方形形狀，具有一定的深度和寬度，比較利於進行建築物的布置。
本專案靠近海邊，毗鄰月亮灣海濱浴場，擁有良好的海景和浴場資源，同時專案南側和東側均靠近山丘，故本專案規劃可以充分利用海景和山景資源。
（二）周邊環境
本專案相鄰專案較多，住宅專案如海景家園（一期、二期）、華美園、威海交通大學資訊學院（已投入使用，含教學樓、學生公寓和住宅）、楊家村動遷住宅樓和龍王塘經濟開發區供熱公司，除此之外還有部分在建專案，包括吉林大學（在建）、交通大學學生公寓和教工樓以及海景家園三期（在建）。
本專案北側為威海交通大學科技園，地勢較高，包含學生公寓和教工樓，該學院計畫招生人數10000人，目前已有3400名學生在讀。交通大學隔山後側還有吉林大學及遼寧對外經貿職業學院。
專案東北側主要為山丘，山林茂盛、具有一定的高差起伏的地理特點，使本專案擁有良好的山丘自然景觀資源。
海輝街北側尚有伯陽小學，是該區域唯一一所中小學。通過海輝街向東可通往鐵山鎮中心。沿興發路向南延伸可通往雞冠山自然保護區，位於本專案南側，這裡有旅遊度假區雞冠山溫泉。
除此之外，本專案南側景觀主要以山丘為主。
本專案西側靠海，有旅遊景點櫻桃園，櫻桃園內的月亮灣海濱浴場，海岸線長800公尺，是威海市唯一的無汙染浴場，環境優美，該浴場二期還有500公尺長的海岸線正在規劃之中。
綜合來看，本專案周邊已經初步形成規模，住宅面積已達40萬㎡，高等院府已開學三所，在建二所。隨著開發區大環境的不斷完善，本專案的發展潛力巨大。
三、專案優勢、機會分析
（一） 優勢分析
a) 龍王塘口區具有厚重的人文歷史資源
龍王塘歷史悠久。2023年，清**在此興辦北洋水師，建軍港、修炮台、築船塢、紮營盤，龍王塘口成為軍事要塞。2023年的中日甲午戰爭和2023年的日俄戰爭，都在龍王塘口歷史上留下了滄桑一頁。
形成了牧羊城遺址、東雞冠山景區、中蘇友誼塔、勝利塔、龍王塘蘇軍烈士陵園、電巖炮台、清代南子彈庫、日俄監獄舊址、萬忠墓紀念館等遺址，使龍王塘成為中國乃至世界近代史上的露天博物館，各界人士競相前往參觀遊覽。
b) 具有規模優勢
本專案占地面積約萬平方公尺，地塊面積較大，易形成規模，具有一定的規模優勢。
c) 海景、山景、浴場資源豐富
本專案靠海，並毗鄰月亮灣海濱浴場，夏季時遊客較多，包括龍王塘口區內居民、威海市內遊客以及外地旅遊者。
d) 空氣***，自然環境優美
由於本專案周邊山丘較多，臨近大海，且周邊無大型工廠，無汙染，故空氣***，自然環境優美，非常適合建設住宅專案，尤其適宜老年人居住。
e) 旅遊資源豐富
本專案靠海，臨近櫻桃園及雞冠山自然環境保護區，而且龍王塘口區歷來以旅遊資源豐富著稱，擁有八大景區、72個景點、54個文物保護單位以及15個海濱度假區，如雞冠山自然保護區、龍王塘水上人間、蛇島、黃渤海分界線、櫻桃園、甲午戰爭遺址、白玉山景區、二0三景區等，旅遊資源非常豐富。
f) 龍王塘購房落戶門檻低，對外地人有相當的吸引力
外地人在龍王塘口區購房，購房款達到20萬元的，可以辦理全家落戶手續。寬鬆的落戶政策，加上龍王塘優美的自然生態環境及靠海的優勢，吸引了大批的外地人士在龍王塘區域購房。
e) 專案本身的用地位置優勢
本專案地塊區域東、南二面環山、西側面海，與月亮灣海濱浴場相望，擁有優良的山景及海景資源。
（二）機會分析
a) 大威海建設，龍王塘口區被納入主城區
在大威海「兩城三星」城市空間規劃中，龍王塘口區目前已被納入了威海市主城區內，同時土羊高速公路也在加緊建設之中，這將大大縮短龍王塘口區和威海市中心的距離，對本專案的未來發展將大有裨益，增加本專案的吸引力。
b) 土地增值潛力巨大
威海市在東北地區特殊的地理位置決定了其必將成為振興東北的先導城市，其在環渤海經濟圈各城市中的重要地位，結合其「乙個中心、四個基地（東北亞航運中心、石油化學產業基地、電子資訊產品及軟體開發基地、造船基地）」的建設，憑藉其公認的東北地區最具活力、最適宜居住、對外開放程度最高以及自然環境優美、空氣清新、氣候宜人等特點，必將吸引更多的外地人士前來威海及龍王塘工作、生活，對住宅專案將形成巨大需求，本專案用地優越的地理位置及稀缺性必將獲得巨大的增值空間。
c) 鄰近規劃的「羊頭窪港區」和建設中的「煙大輪渡」
本專案臨近龍王塘新港，緊鄰正在擬建的威海市11大港區之一「羊頭窪港區」，該港區建成後，龍王塘開發區內的各大產業園區將得到快速發展，會有越來越多的公司企業不斷進駐，屆時，這些公司企業內部的工作人員對住宅、商業專案會形成一定的購買需求。
「煙大火車渡輪」目前正在加緊建設之中，該專案建成後，將成為東北三省連線國內其他城市往返威海的重要口岸，會帶來大量的旅遊者和商務人士，為本專案帶來越來越多的**。
這兩個專案的建成，將大大增加本專案的亮點，使本專案未來具有廣闊的發展前景。
d) 教育產業、軟體產業面臨較大發展空間
本專案區域內目前已有威海交通大學科技園、交通大學資訊工程學院遷入，遼寧對外經貿職業學院也與本專案距離較近，未來幾年內還將有吉林大學等陸續遷入，這幾所院校將在本專案區域內形成大學園區，屆時本專案區域內的學生人數將達到3萬餘人，同時教職工人數也將大量增加，學生及教職員工的消費需求較大，對本專案區域的商業設施將形成有利的支撐，同時教職員工也會對住宅專案具有一定的需求，對住宅專案的發展也將起到不可忽視的推動作用。
威海市軟體產業發展規劃中，將軟體產業帶的分布確定為從龍王塘南路一直延伸到本專案所在的羊頭窪區域，而本專案毗鄰的用地也正在規劃軟體產業園，使本專案區域軟體產業面臨較大發展空間。
e) 龍王塘從原來的軍事區變為非軍事區，發展速度將大大加快
龍王塘口區目前正逐漸從原來的軍事區向非軍事區轉變，各個業態均獲得了較大的發展空間，發展速度大大加快，經濟水平逐年增加，截至2023年底，龍王塘口區綜合經濟增加值已達到612，331萬元。龍王塘口區的快速發展，也將為本專案帶來較大的機遇。
f)龍王塘軟體產業帶的發展，為本專案提供了大量潛在客戶
根據《威海城市發展規劃》，龍王塘口區的發展功能被定位為旅遊名勝區、臨港產業區、高新技術產業區和大學園區。高薪技術產業的發展，將帶來大量的高新技術人才，其對住宅專案將形成大量的需求。本專案周邊環境優美、適宜居住，這些購房者很可能成為本專案的潛在客戶。
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