三環·國際郡城
可行性研究報告
近年來，隨著大理旅遊業不斷發展以及大理所處的滇西經濟交通中心的優越地理，目前大理區域內房地產的開發利用、基礎設施的建設等領域仍然存在很大的開發空間，因此，在未來的幾年內，新的機遇與挑戰並存，將大理的旅遊、商業、基礎設施建設相結合在一起，必定會得到較好的經濟利益和社會效益，為此特制定本可行性報告
為加快本專案順利推進，現就三環·國際郡城專案建設的必要性、工程實施的可行性進行綜合論證，並提出相關的建議及意見。
1.1 專案名稱及性質
三環·國際郡城
商住樓1.2 專案擬建地點
本專案位於大理白族自治州大理市下關鎮，地處大理經濟開發區。本專案地塊位於雄風塔正對面，西臨經濟開發區主城區，東臨鳳儀鎮。
1.3 工程內容與規模
地塊長約111公尺，寬約44公尺，總用地面積約6033平方公尺，基地內基本平坦。專案總建築面積為50827.44平方公尺，建築由地下二層地下車庫（可停260輛），一、二層為裙樓商業，3—30層為點式兩梯八戶的2棟住宅。
整體規劃，分兩期開發實施。
主要經濟指標如下：
地塊總用地面積：6033平方公尺
專案總建築面積：50827.44平方公尺
其中：地上總建築面積：42376平方公尺
地下總建築面積：8451.44平方公尺
投資規模：1.2億元
機動車停車位：207輛
規劃總戶數：374戶
居住總人口規模：1341人
1.4 專案建築單位
建設單位：大理三環建築工程****
大理三環建築工程****堅持「以人為本」的建設理念，遵循「創造品質，奉獻社會」的宗旨，為營造居住消費新時尚，創造居住生活新感受而努力。
公司按照現代企業的管理模式，緊緊圍繞跨越式發展戰略目標，狠抓經營，強化管理，積極探索與市場機制相適應的經營策略和方針，並在多個新的領域進行投資與專案開發，邁向集團化、多元化經營發展之路。
經營思路：按照跨越式發展的戰略要求，緊緊圍繞，以市場為導向，改造提公升居住品質，依法經營，滾動發展，又快又好的實現效益最大化。
工作目標：在開發區管委會的領導下，服從於跨越式發展需要，提高認識，轉變觀念，更新工作思路和方法，建立和完善內控制度，加大經營管理考核力度。努力兌現建設專案任務指標，熟練掌握房地產運作模式和經驗的積累，加強人才的培養和引進，盤活土地資產，開發具有時代品質的專案。
公司將依據國家政策和在自身條件成熟的情況下，採取多種多樣措施，進一步拓展房地產市場，創造出更好的社會效益和經濟效益，為跨越式發展及改善城市居民居住質量和環境作出更大的貢獻。
1.5 專案建設年限
專案建設期為2023年3月至2023年12月，共計22個月。
1.6 編制目的、依據、原則及內容
本可行性研究報告通過充分的調查、研究，在收集、分析資料的基礎上，達到如下目的：
論證建設三環·國際郡城專案的必要性和迫切性。
1) 對本專案有關的主要因素，如：對專案投資估算等進行技術可靠性、經濟合理性及實施可行性等多方案的綜合性研究，進行方案比較和論證。
2) 提出財務評價和國民經濟評價、效益分析、環境評價等建議。
3) 符合國內相關專案可行性研究報告檔案編制要求。
通過以上工作，為專案的決策提供科學依據，為工程的初步設計確定原則。
1) 《大理市城市總體規劃》
2) 《大理市「十一五」城鎮化體系建設規劃》
3) 《大理州建設專案規劃管理技術規則（試行）》
4) 《城市居住區規劃設計規範》
5) 《城市居住區公共服務設施設定規定》
6) 《住宅設計規範》
7) 《住宅建築設計標準》
8) 《建築工程交通設計及停車場設定標準》
9) 《城市道路綠化規劃及設計規範》
10) 國家、地方及行業的有關法規、規範、條例、規定
11) 《投資專案可行性研究指南》(計辦投資[2002]15號文)
12) 《建築給水排水設計規範》（gb500l5—2003）
13) 《建築設計防火規範》（gb500l6-2006）
14) 《建築滅火器配置設計規範》（gb50140-2005）
15) 《室外給水設計規範》（gb50013-2006）
16) 《室外排水設計規範》（gb50014-2006）
17) 其它相關的國家和地方規範、標準、法規等
18) 三環·國際郡城專案總平面規劃圖
19) 專案相關批文
1) 嚴格執行國家及行業的有關標準、規範和政策，符合國家環境保護政策，確保安全和環保。
2) 遵循大理城市發展過程中對不同等級住房的需求，結合實際情況，合理確定工程規模，使工程建設和城市的發展相協調，既保護環境，又最大程度地發揮工程效益。
3) 採用適宜的、先進成熟的、安全可靠的技術方案和工藝裝置，為該專案建設和執行創造良好的條件。
4) 通過總體優化，合理布局、減少占地，節約能耗，降低成本，減少工程總投資和執行管理費用。充分發揮本專案的社會效益、環境效益和經濟效益。
5) 充分考慮周邊環境，重視環境保護。
6) 根據國家現行規定，結合大理州、大理市的實際情況進行投資估算和經濟評價。
本專案總投資為1.2億元，資金**為單位自籌籌措方式，分為自有資金60%和銀行貸款40%。
2.1 專案所在地巨集觀背景
大理是我國唯一的白族自治州，面積2.95萬平方公里，總人口350萬，有13個世居民族，白族佔總人口的三分之一。自治州首府大理市集「國家級歷史文化名城」、「國家級風景名勝區」、「國家級自然保護區」、「中國優秀旅遊城市」、「中國最佳魅力城市」、「蒼山國家地質公園」、「中國十佳休閒旅遊城市」、「國際最佳休閒度假勝地」等多項殊榮的著名旅遊城市。
大理歷史悠久、文化燦爛。大理是雲南古代文化的發祥地之一。遠在新石器時代，白族、彝族的先民就在這裡繁衍生息。
漢武帝時期，在大理設定了郡縣，唐宋時期先後建立的「南詔國」、「大理國」地方政權延續595年，一度成為雲南政治、經濟、文化的中心。據美國歷史學家馬克瑞研究發現，公元2023年時，大理曾經是世界上14個大城市之一。元代義大利著名履行家馬可波羅和明代旅行家、地理學家徐霞客在遊記中對大理的美景和輝煌都有詳細的描述。
數千年歲月，給大理留下了足以傲世的歷史遺存：屹立千年的「崇聖寺三塔」，作為大理歷史文化主要載體的「大理古城」，被譽為「西南敦煌」的石寶山石窟，享譽南亞、東南亞的佛教聖地雞足山，沙溪寺登街這個茶馬古道上的最後乙個集市，被世界建築物**會列入世界瀕危建築遺址目錄。分布在蒼山之麓、洱海之濱的太和城遺址、元世祖平雲南碑、喜洲白族居民建築群等歷史古蹟，既是大理發展史的鮮活見證，又是大理輝煌燦爛的歷史文化的代表。
大理白族文化和諧包容，以白族為主的大理人民，不僅用自己的勤勞智慧型創造了獨特的本主文化，同時與佛教、道教、伊斯蘭教、**教、天主教5大宗教同存共榮。大理山水秀麗，氣侯宜人。被稱頌為最適宜人類居住地區之一的大理，相生相伴的下關風與上關花、交相輝映的蒼山雪和洱海月，構成了大理最為浪漫迷人的「風、花、雪、月」四景，征服了無數的中外賓客。
大理風光壯美，首推「銀蒼玉洱」，終年積雪的蒼山峰嶺峻拔，麗日晴空下晶瑩奪目;清澈如鏡的洱海碧波萬頃，粼粼水光中點點帆影;蒼山洱海珠聯璧合，如鑲嵌在雲嶺橫斷山脈的一顆高原明珠。大理的旅遊風景名勝區有130多處，主要有蒼山洱海、雞足山、石寶山、巍寶山、茈碧湖五大精品景區，有演繹傳奇愛情的蝴蝶泉、享譽海內外的大理古城洋人街、「世外桃源」茈碧湖、大理伊甸園南詔風情島……
大理民風淳樸，多姿多彩。大理以白族為主的民族風情浪漫迷人，其流光異彩之處令人不勝列舉。暗喻「風花雪月」四景的白族服飾鮮豔、輕快；「一苦二甜三回味」的三道茶蘊含深刻的人生哲理；白族的狂歡節「繞三靈」，對歌纏綿的石寶山歌會，奔放豪邁的彝族打歌和彝家跳菜；「一街趕千年、千年趕一街」的大理三月街；古樸清幽的大理古城，「三坊一照壁」、「四合五天井」的白族民居建築鑲嵌在銀蒼玉洱間，構成了一幅幅美倫美奐的畫卷。
2023年，大理市全年生產總值(gdp)完成1596433萬元，比上年增長11.5%人均生產總值25969元，比上年增長9.16%，其中:
第一產業增加值為126236萬元,增長5%；第二產業增加值為787524萬元，增長13.33%;第三產業增加值為672673萬元,增長10.68%。
全年財政總收入完成191930萬元，比上年增長15.67 %。地方財政一般預算收入完成 122855萬元，比上年增長18.14%；
2.2 專案背景
大理白族自治州有房地產開發企業 90 家，物業管理企業30 家，專業房地產中介服務機構6 家，從業人員近2500 人。目前大理有30 多個待建或在建樓盤，大理白族自治州，這個向來以旅遊資源為外界熟知的地方，短短兩三年的時間裡吸引了天城屋業、銀海、銀冠、城建股份等諸多知名地產品牌企業先後進入。
大理的房地產市場目前處於從**提供公共住宅向市場提供商品住房的轉型，為大理房地產業發展帶來了良好的發展機遇。城市居民住房消費觀念的轉變，為大理房地產業發展帶來了一場根本性的轉變，居民已經適應從過去依賴**供給住房轉向到市場找房，成為房地產消費主力。由於大理當地居民的住房消費正處於轉型期，而且旅遊產業所帶來的外來人口也呈不斷上公升趨勢，大理的房地產市場呈現供需兩旺的態勢，今年**在3500 元/平方公尺以下的商品房佔大理州市場**總量60%左右，市場**體系執行平穩有序。
大理下關的商業形態主要以沿街為市，零散雜亂為特點，主要經營的商品仍僅限於滿足本地消費者。2007 年以來，大理市房地產市場投資保持快速增長，今年1 至8月，全州房地產完成投資10.72 億元，同比增長44.
67%；施工面積191.56 萬平方公尺，同比增長51%；商品房綜合銷售均價每平方公尺2116元，住宅商品房均價每平方公尺1946 元，同比增長11.16%。
新開工面積、竣工面積、銷售面積穩定增長，市場需求旺盛。房價指數依然高位執行，但是漲幅趨緩。
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