億家天下·國際建匯中心營銷策劃報告
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億家天下·國際建匯中心營銷策劃報告
前言第一部分成都房地產總體市場分析
一、成都市房地產現狀概述
二、成都市商業房地產市場現狀
（一）成都市商業物業開發狀況分析
（二）成都市商業物業銷售現狀分析
第二部分成都市專業性商業地產市場研究
一、成都市專業性商業物業市場現狀
（一）成都市專業性市場商業物業開發現狀分析
（二）成都市專業性市場商業物業銷售現狀分析
二、成都市建材類專業商業房地產專案市場微觀研究
（一）成都市建材類專業市場開發現狀及分析
（二）成都市建材類專業市場銷售現狀及分析
第三部分 [億家天下·國際建匯中心]微觀市場研究
一、專案同類競爭物業分析
二、區域類異型別商業競爭物業分析
三、專案市場定位分析
第四部分 [億家天下·國際建匯中心]專案個案研究
一、專案區域市場研究
（一）區域人口構成及分布狀況
（二）區域經濟型別及人口就業結構分析
二、專案目標客戶群體定位及分析
（一）專案目標客戶群體描述
（二）專案目標客戶區隔分析
（三）專案目標客戶細分研究
三、專案swot分析及建議
（一）專案優勢分析
（二）專案劣勢分析
（三）專案潛在威脅
（四）專案機會點分析
第五部分 [億家天下·國際建匯中心]專案營銷推廣
一、 營銷總目標、分段營銷目標
二、 營銷策略基本思路
第六部分 [億家天下·國際建匯中心]公關與**活動
一、 活動目標
二、活動劃分
第七部分 [億家天下·國際建匯中心]現場工作
一、 銷售現場工作流程
（一）[億家天下·國際建匯中心]接待流程（整體）
（二）[億家天下·國際建匯中心]排號流程
（三）[億家天下·國際建匯中心]選房流程
（四）[億家天下·國際建匯中心]退定流程
（五）[億家天下·國際建匯中心]換房流程
二、銷售培訓
第八部分 [億家天下·國際建匯中心]有關協議、合同
一、 排號單
二、 認購協議書（預售證前）
三、 認購協議書（預售證後）
前言決斷於謀劃，善行於智慧型。我們榮幸與貴方合作，共同創造成都市商業房地產市場的新的傳奇。我們相信，好的產品，有其與身俱來的市場熱度，而作為諮詢機構和**商，我們所做的是宣傳和推廣，是更深入的挖掘專案的市場潛力價值，是錦上添花的演繹出專案的絢麗華章。
「理性決定價值、專業決定高度」，我們在專案的進行過程中，絲毫不敢大意，專業責任感和職業道德，讓我們在這個已經很成熟的專案上繼續嘔心瀝血，進行了深入精細的市場調查研究，結合業界前沿的理論和行業技術，形成了我們對該項目的真實認知和感受。結合專案實際和我們的**計畫，形成本營銷策劃報告。本報告屬於商業機密，僅限開發商讀閱、研究。
第一部分成都房地產總體市場分析
一、成都市房地產現狀概述
2023年一季度，成都新開專案共計35個（包含亮相專案），**總量約109.12萬㎡，市場整體發展態勢良好。新開樓盤中，以小戶型+商業物業成了今年1季度成都樓市的主角。
（一）專案開發熱點區域
2023年1季度成都樓市**量以城西和郊區為重點，其中城西**體量最大達34.16萬平公尺，佔1季度總供給量的三成。而城東和城南供給平淡，但隨著城東舊城改造力度的逐步推進，同時城東的一些**如萬科金色樂章，華潤翡翠城二期等**都將在年內推出，屆時，城東樓市將會出現井噴。
而城北的房地產開發則主要靠商業地產專案的開發充實體量，其中金荷花、荷花金池、大正鞋都等專案區域周邊的開發是為最大的體量衝擊和競爭。
從環域分布狀況來看，1季度樓市**量較為均勻，各自所佔比例差距不大。其中，二至三環仍是商品房供給主力區域，佔到總**量的37%。三環外及郊區樓盤也較為活躍，比例達到26%。
（二）成都市房地產市場**現狀
1季度成都樓市整體價位上浮。其中1月住宅均價為1996元/㎡，與去年12月相比下浮達30.8%，主要緣於1月郊區普通住宅的大規模**，尤以2000元/㎡以下的專案表現突出，使得1月住宅整體均價不高；2月住宅均價為2472元/㎡，與1月相比有明顯的上公升空間，漲幅達23.
8%，從新開住宅的**來看，中檔價位樓盤單價在每平公尺2501——3000元的專案佔據主導地位；3月住宅均價為3151元/㎡，相較2月**達27.5%，上公升趨勢明顯，一是3月推出的眾多商業及個別別墅專案的拉動；二是由於城東、城北專案價位都略有**。
商業地產方面，**繼續保持上揚狀態，在專案所在的城北區域，商鋪的**表現驚人，其中在我們的市場調查中對相關專案的售價有詳細的調查與分析。
（三）物業型別
2023年1季度成都樓市以住宅物業投放量最大，佔新開專案的66%，其中住宅市場的乙個亮點是小戶型專案，向左向右、鬱金香花園廣場、楓橋曉月、單人房雙人床、學堂南苑等小戶型紛紛出籠。從環域來看，小戶型分布集中於內環及一二環區域，藍光和駿實業開發的一系列商業+小戶型以及大專院校旁分布的一些小戶型專案成為今年市場的風向標。寫字樓市場表現平平，暫無新樓盤。
從我們的統計調查來看，商鋪佔到31%，其中專案所在區域的金荷花、大正鞋城以及荷花金池等都是體量巨大的專案，對成都商鋪市場是乙個相當大衝擊。
二、成都市商業房地產市場現狀
（一） 成都市商業物業開發狀況分析
2023年,成都商業地產繼承了2023年的發展趨勢，特別是2023年、2023年開建的商業地產專案相繼入市，使得今年的商業房地產市場繼續表現得波瀾壯闊。目前成都純粹用作商業營業房的面積達到了114萬平方公尺，已經推出市場的商業面積體量為66萬平方公尺，接近規劃商業總體量的60%，但是有部分開發商為了牟取更高的利潤待價而沽，或者市場競爭激烈，迫於市場壓力而試探性地推出部分商業物業，因此滿足銷售條件的要比實際進入市場的體量大，在市場需求旺盛時，保留的**量會釋放出來，進入市場競爭；正常情況下，建設中的商業體量會在兩年內得到基本釋放。從我們的調研來看，成都商業地產在2023年呈現如下特徵：
1、商業物業開發熱點區域：
東大街商業地產帶：主要以商業住宅綜合性專案為主，體量有大有小。典型專案有第三地、春熹時代，以及藍光集團的商業專案，如鬱金香花園、時代華章等，專案均為小型街鋪，推廣則主要以不夜城、夜生活廣場、吧世界作為推廣主題；
城北區域：這是專案的競爭區域，以專業性市場開發為主，兼有住宅其它物業。典型專案有金荷花、大正鞋城、荷花池東區市場、荷花金池等現量專案，以及一些擬建專案，如西南精品飾材城二期、東方家園、禾嘉專案等，專案均為商業上萬平方公尺獨立或產權式商鋪，推廣則主要以區域和行業物業的公升級換代及各種業態的整合規劃作為推廣主題；
城中心區域：主要以寫字樓、商住辦公、小戶型住宅、商業賣場等開發為主。代表專案有熊貓城、時代廣場等。
2、商業物業開發整體特徵：
2023年，被稱為成都的「商業地產年」，2023年繼續凱歌高奏。商業地產專案的開發出現專業化、市場細分化、商圈區域化的特徵。
2．1細分市場化：
從成都2023年商業地產的開發現狀來看，專案的功能作用呈現細分趨勢，2023年的商業地產開發更體現了這一規律，這一方面是由於市場專業化發展的促使，另一方面是由於成都消費者消費心理和習慣的促使。如川大旁的凱悅新城、財大旁的金沙時代，交大旁的太陽門等是其中的代表性專案。
2．2專業市場化：
專業化表現為商業地產的經營產品類屬，專業化的商業地產開發，可以最大限度的滿足經營者的業態需求，訂制式的開發適合商家和產品的市場。如紅牌樓汽車專業市場、家電專業市場（大發）、電腦數碼專業市場（@世界、成都數碼廣場等）、手機通訊產品市場（主要集中於太公升路）、服裝市場（新開發的產品主要為金荷花）、鞋類市場（大正西部鞋都）、建材市場（富森。美家居、新世紀裝飾廣場）等。
2．3商圈區域化：
成都商業地產開發呈現不同型別商業地產分區域發展的趨勢，也因此形成了不同的商業圈和消費圈。不同的商圈滿足消費者的不同需求。也形成了成都商業地產在各大商圈內的激烈競爭，如鹽市口—春熙路傳統商圈（代表物業——北京華聯、現代之窗和即將登場的成都國際**）、騾馬市cbd商圈（代表物業——新城市廣場、泊金時代）、荷花池商圈（代表物業——金荷花、大正鞋都）、高筍塘建材商圈（代表物業——富森。
美家居）紅牌樓汽車市場商圈（代表物業——三九汽配）等。
3、商業物業模式變革：
在我們的市場研究中發現，成都目前的商業地產開發模式，已經擺脫了傳統的單一模式，多元化、綜合化、複雜化成為特徵。臨街商鋪、社群商業、商業步行街、購物中心、專業市場等各種商業形態的物業紛紛湧現，開發商與投資者共同把這個市場推向了高潮 。
模式一：「複合化」商鋪 ：
綜合了購物、餐飲、娛樂、健身等各種功能，體量巨大，規劃先進，可以滿足人們種種需求的商業物業。
主要特徵:購物+餐飲+娛樂+健身+辦公+居住+劇場+會議等。
模式二：「一站式」商鋪
滿足人們追求「時尚」、「便捷」「休閒」的購物追求。商業物業可以盡可能地滿足人們一站購足的要求。
主要特徵:大型購物中心，總建面在10萬平公尺以上，各種業態齊全，消費環境舒適，貨物品種充足，人氣旺盛。
模式三：「地域化」商鋪
注重商業物業的地方情調和風格，成為開發商新的開發思路，**在城市規劃中也異常重視對地域情調的保護地開發。
主要特徵:商業物業與片區歷史文化、風情結合，業態形式較為單一，滿足區域消費者的消費習慣。
模式四：「享樂化」商鋪
購物中心的園林化，給人們提供舒適開放的休閒交往空間，延長顧客滯留時間，形成「商業聚集效應」。
主要特徵:建築配套了休閒廣場、建築小品、雕刻、噴泉、休閒椅等。
模式五：「個性化」商鋪
塑造購物中心的獨特個性，樹立主題，形成獨具特色的商業空間。以及各類專業**，市場定位獨特，商業個性突出。
主要特徵:商業定位清晰，個性突出，業態單一但專業，滿足消費者特定消費需求。
模式六：「招租化」商鋪
商業地產開發與經營相聯絡結合，確保行業的投資信心。商業地產開發只租不售的專案大量出現，招租化傾向明顯。
主要特徵:招租經營，只租不售。
（二）成都市商業物業銷售現狀分析
1、售價現狀：
2023年成都市市區商業用房市場**面積已達96.06萬平方公尺，交易均價為6869元/平方公尺，比住宅銷售均價（2923元/平方公尺）高出3946元/平方公尺（資料由成都房地產交易中心提供）。2023年成都商業地產的**呈現上揚之勢，其中寫字樓、一般性臨街商鋪、產權式商鋪等**都有攀公升的趨向。
從目前市場表現來看，藍光金荷花以40000多元/平方公尺的單價創了成都二環區域商業地產售價之最。
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營銷策劃中心崗位職能
一 部門職能 1 對總經辦負責。2 根據公司有關經營發展戰略，制訂年度 季度 月度推廣方案，呈報總經辦審議。3 負責根據經營部各時期的經營計畫，制訂相應的推廣策劃方案，配合經營部進行市場拓展工作。4 根據公司有關推廣工作的要求，實施各項推廣方案及措施。5 負責策劃中心的全面管理工作，制定推廣計畫 包...