xx大廈市場調查可行性報告
一、 專案概況
xx·xx大廈專案為x政儲出（20xx）28號地塊，位於xx市商業中心的解放路和建國南路交叉口，東河西岸，北臨解放路，西至金雞嶺路，南至淳佑橋西弄，東面與東河綠化帶相接。處於傳統市中心，商業氣氛濃厚，辦公條件優越，市政基礎配套齊全。該專案所處地段屬於xx市房地產開發等級一級。
規劃用地性質：市級公建用地
建築內容：寫字樓、商業用房、配套服務用房
地塊面積：3206平方公尺
建築面積（地面以上）：14427平方公尺
建築容積率≤4.5
建築密度≤50%
綠地率≥15%
建築高度≤50公尺
二、 重審xx寫字樓市場
寫字樓常被譽為「創業空間」。杭城寫字樓市場的發展始於六七年前慶春路沿線，如中河大廈、三瑞大廈、凱旋門商業中心。2023年下半年開始進入低迷，直至2023年下半年才逐漸回暖。
隨著國家巨集觀經濟的持續向好、順利加入wto，隨著xx市**有關政策的出台、城市建設的飛速發展、城區的擴大、沿江跨江戰略的實施，以及「創業在xx」的深入人心，更多的創業公司看好杭城的發展機會，拉動了寫字樓需求的增長，寫字樓的銷售形勢看好，但寫字樓的市場供給量上也迅速放大，20xx杭城市區寫字樓的開工總量約為50萬方，上市銷售約30萬方，加之前二年開發的寫字樓，總體市場競爭形勢不容樂觀。從區域來看，杭城的寫字樓群主要集中在如下幾個區域：
——武林廣場及周邊區域
武林廣場擁有行政中心、大型商場、餐飲，地理位置獨一無二，是杭城極盡繁華的商務中心。近年來武林廣場寫字樓的發展具有高檔次、高品位的特點，在原有的商務中心基礎上，寫字樓開始往高檔次、高品質方向發展。如今已推或在推的華浙廣場、白馬大廈、耀江發展中心、新世紀大廈、藍天時代廣場，還包括世貿中心的綠城世紀廣場和中北橋附近的晶暉商務館。
這些寫字樓往往開間較大，可自由組合，硬體裝置的配置完善，同時擁有酒店式的物業管理，品牌特色十分明顯，集中在武林廣場和市**的周圍，形成乙個寫字樓高檔精品區域，成為這一地帶的又一優勢。
武林廣場周邊交通方便，大面積高檔次的樓盤，有助於企業樹立公司形象、提公升公司品位，故這一區域的寫字樓的**也相對較高，均價基本上都在7000元／㎡以上，白馬大廈寫字樓起價就達9800元／㎡，最高達1.35萬元／㎡。其消費客戶主要是一些規模較大、實力雄厚的大公司。
據白馬大廈售樓小姐介紹，在她們樓盤已經下單的客戶中，80%左右是外貿公司，另外，it行業、傳媒業也具有一定份額。
——西湖、吳山廣場區域
西湖、吳山廣場是xx主要的休閒、運動場所，環境優美、交通方便，近年來湧現出了一大批上規模、上檔次的專案，如耀江廣場、元華商場、廣廈西湖·時代廣場等，這些寫字樓都臨湖而立，身價不凡，最低價也在1萬元／㎡以上。這類物業投資發展潛力很大，保值、增值功能明顯，故在此購樓的客戶中，以外貿公司和旅行社居多。這些公司注意對外形象，需時常接待國外客戶，地處風景區非常符合他們的要求。
——慶春路沿線區域
慶春路沿線的寫字樓開發較早，三瑞大廈、金峰大廈、東清大廈都是上世紀90年代早期開發的產品，數量較多，檔次不一，至今尚有部分存量，租金在2.2—2.5元／㎡左右，自去年下半年以來，該區域推出了好幾個寫字樓樓盤，如中惠大廈、瑞豐國際商務大廈；廣利房產公司開發的廣利大廈也即將推出。
和以往不同，如今的這些樓盤普遍品質較高，立面美觀，硬體配套完善，力求與國際化接軌，**也相對較高，起價都在7000元／㎡以上，像中惠大廈的均價達到8800元／㎡。
慶春路的商業氛圍很濃，金融網點遍布整條大街、超市、醫院、電信都非常方便，商務寫字樓的需求空間很大，客戶型別也大都為一些**公司和一些服務性行業，在中國加入世貿組織的時機下，一些開發商緊跟著提出wto時**字樓的概念，將目標瞄準一些來杭投資的外資公司。
——城站廣場區域
作為城市對外視窗，城站廣場具有龐大的客流量，商務活動十分頻繁，特別是現代化的新城站大樓投入使用後，寫字樓專案明顯增多，到目前為止，已建或在建的專案有五六個，建築面積在20萬平方公尺左右，主要有：香榭商務大廈、中閩大廈、廣復大廈、利群大廈等，**大致在5000－6000元／㎡之間。
——文教區
該區域位於杭城中西部，東起西溪河下，西至古翠路，南起天目山路，北至文一路，交通便捷、生活設施完善，聚集了浙大、杭商院、電子工學院、計量學院等一大批高等學府，人才資源豐富，智力優勢明顯，該區域也是杭城的高新產業區，擁有斯達康、信雅達、浙大圖靈等大量知名高新技術企業。據不完全統計，該區域專業市場的電腦配置和軟體銷售佔全省份額的二分之一左右。與此相對應，該區域的寫字樓主要以這些it企業及廣告、傳媒、裝修行業為目標客戶，這些樓盤的硬體配套比較齊全、智慧型化系統比較完善，同時引入區域網、戶聯網配置，以適應高新企業需要上網跟外界聯絡的要求，面積上主要以小面積寫字樓為主，總價控制在100萬元以內，比較符合占該區域企業大多數的中小私營企業的要求。
三、 專案區位樓盤參考分析
解放路這一帶作為傳統商業街區，寫字樓、商業用房的開發較早，也比較成熟。並且，隨著城站廣場的建成投入使用，受其金融輻射的影響，解放路街區的寫字樓市場迅速公升溫，近幾年相繼推出了萬安商社、偉星·東河世紀大廈、金緯·銘揚大廈等一些中高檔的現**字樓，打響了一定的知名度。針對本專案所處的地塊區域，以解放路街區為調查中心，向周邊區域延伸開來，本專案區位的主要樓盤如下：
1、 偉星·東河世紀大廈
位置：位於解放路和建國南路交叉口，西依東河綠化帶。
概況：為17層高的商務大樓，總建築面積1.64萬㎡，地下二層為車庫，地上1-3層為商業用房，4-17層為寫字樓。
**：寫字樓起價7091元/㎡（4層均價），每層加價100-200元/㎡，均價約8000元/㎡；商鋪一層3.5萬/㎡，二層1.
8萬/㎡，三層1.2萬/㎡，每一層1000多方，基本上整層**。
工程進度：工程在建中，目前地下工程基本完工，已開始地上工程。
開發進度：預計2023年4月份（即下個月）可拿出預售證。
銷售進度：從現場訪問和**詢問了解，目前只剩8、10、11層的北邊套還未預定出去，預定率已達到80%以上。
賣點；「xx首座綠色生態寫字樓」
分析：憑藉偉星房產在xx成功開發了偉星大廈、昌地·火炬大廈這兩座高新區寫字樓的強猛勢頭，在解放路這個繁華地帶推出了偉星·東河世紀大廈，自然吸引眾多買家的目光，且借助東河的景觀優勢打出了「杭城首座綠色生態寫字樓」的主題，從目前預定形勢看，效果不錯。該樓盤是本專案最大的競爭對手，對本專案的開發既帶來壓力，更帶來動力。
2、 金緯·銘揚大廈
位置：位於解放路與環城東路交叉口。
概況：大廈高21層，由商務辦公樓層和沿街商業裙房組成的聯合結構，總建築面積2.8萬㎡，4-21層為寫字樓，標準層高為3.3公尺。
**：寫字樓起價5680元/㎡，每層加價100元/㎡左右，均價6500元/㎡；商鋪每層1500㎡，均價18000-20000元/㎡，計畫1-4層總體**，目前不急於分割**。
工程進度：已完成地上主體工程的50%左右。
開發進度：公司計畫在4月底先進行內部預定（即已經有預定意向的客戶進行認購，5月房交會期間正式開盤，並召開「產品推薦會」）。
銷售進度：目前只接受客戶預定意向，並且同套房產可接受多個客戶預定，等到4月底內部認購時，按預定時間先後進行優先認購。
賣點；「銘揚大廈匯聚商界翹楚」/「銘揚大廈蔚藍的空間」
分析：金緯·銘揚大廈位於xx的「東大門」，地理位置相當優越，且規模較偉星·東河世紀大廈和本專案來得大，而且「金緯」作為房產品牌已在xx打響了知名度，也是本專案的主要競爭對手。
3、 萬安商社
位置：位於解放路和建國南路交叉口的西北角。
概況：總建築面積約7500㎡，共11層，地上
一、二層是商場，3-11為商務寫字樓，每層面積500-700㎡，可自由分割。
**：寫字樓起價7120元/㎡，均價7900元/㎡左右；商鋪一層2.5萬/㎡，二層1.2萬/㎡。
工程進度：結頂。
開發進度：現房。
銷售進度：3-6層寫字樓已售罄，7-11樓出租10年；1、2層商鋪還在招商。
賣點；「領略理想的office空間」
分析：萬安商社位於萬安南苑的南端，偉星·東河世紀大廈的正對面，規模很小且開發較早，對本專案構不成實質的威脅，但可以借鑑。
4、 平海·旺角
位置：位於平海路上，市一醫院旁，距西湖約200公尺路程。
概況：層高為12層，總建築面積1.5萬㎡，其中1、2層商鋪（獨立式間隔），3-5層做商場，6層以上為寫字樓。
**：寫字樓起價8600元/㎡，均價10000元/㎡左右；商鋪一層3.5萬/㎡，二層1.8萬/㎡，三層1.2萬/㎡，每一層1000多㎡，基本上整層**。
工程進度：工程已結頂並可交付使用。
開發進度：現房銷售階段。
銷售進度：寫字樓未售罄，12樓未做具體分割，未推出，11樓售罄，估計銷售率為60%左右；商鋪和商場已售罄。
賣點；「珍鑽商邸，繁盛永傳承」
分析：單從地段和價位看，平海·旺角就屬於高檔寫字樓，與本專案沒有直接競爭。
5、 瑞豐國際商務大廈
位置：位於慶春路和中河路交界處東南側。
概況：總建築面積50000㎡，為24層的全鋼結構高層建築，其中一部分自用，可用來**的建築面積為30000㎡。
**：寫字樓均價8400元/㎡（14樓的**），每層加價100-300元/㎡不等；商鋪均價為2萬多/㎡。
工程進度：基本結頂。
開發進度：今年6月份即可交付使用。
銷售進度：未售罄，但剩餘不多，估計銷售率達80%左右。
賣點；「xx第一座鋼結構寫字樓」/「wto時代的商務核動力」
分析：瑞豐國際商務大廈自稱為「甲級寫字樓」，又不斷地炒作「全國首個全鋼結構的高層寫字樓」，在幾次的房交會上其獨特的展示都成為了亮點，自然備受矚目，而其購買者也多為極具實力的港商、台商、外貿公司和浙江省內的大型公司，從目標消費者看，該樓盤對本專案也構不成直接競爭關係。
6、 康恆·鴻鼎商務館
位置：位於武林路南端，孩兒巷口。
一、二層為商鋪，三層以上做寫字樓。
**：寫字樓起價8688元/㎡，均價9000多元/㎡（4層的**），每層加價約為300元/㎡。
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