近兩年全國各地房**暴漲，商業地產租賃**大幅提公升，租金在餐廳經營費用中所佔的比重越來越大，「榨乾」了餐飲企業的利潤，很多餐廳因此而倒閉，一時間餐飲成了投資風險極大的行業。儘管經營環境「惡劣」，餐飲企業為了發展，也不得不在**位上簽約。開店的主要目的是贏利，超高的租金又注定要賠錢，賠與賺之間往往只是一念之差。
如何在談判中掌握局面，不至於簽下注定賠錢的租賃合同？這需要精確計算租金變動對餐廳利潤的影響。一、租金利潤彈性租金是餐廳最重要費用支出之一，通常情況下租金增加就意味著利潤減少，租金減少則利潤增加。
我們把利潤變動與幅度租金變動幅度之比稱為租金的利潤彈性。簡單地說，租金利潤彈性的含義就是當租金變動乙個百分點，利潤會增加（或減少）幾個百分點。租金利潤彈性可以精確衡量租金變動對餐廳利潤的影響程度。
下面舉例說明租金利潤彈性的計算方法。二、計算方法例如北京某餐廳租金為16元/天/平公尺，面積為325平公尺，日租金為5200元；盈虧平衡點為9000元/日，菜品邊際貢獻率（毛利率）為70%，預期利潤率為5%。如果租金增加10%，即520元，利潤變動比例會有多大？
下面進行計算：1、計算預期利潤率為5%時的日營業額日營業額=盈虧平衡點營業額×（1+預期利潤率/（邊際貢獻率-預期利潤率））=9000×（1+5%÷（70%-5%））=9692（元）2、計算預期利潤率5%時的利潤額預期利潤＝日營業額×預期利潤率＝9692×5%＝485（元）3、計算利潤變動率當日房租增加10%，即520元，利潤也會相應減少520元，此時的利潤變動率為：利潤變動率＝利潤變動額÷預期利潤＝520÷485＝107.
3%4、計算租金利潤彈性租金利潤彈性＝利潤變動率÷租金變動率＝107.3%÷10%＝10.735、歸納計算公式租金利潤彈性＝利潤變動率÷租金變動率＝（日利潤變動額÷預期利潤額）÷（日租金變動額÷日租金）＝日利潤變動額÷（日營業額×預期利潤率）÷（日租金變動額÷日租金）＝日租金變動額÷（盈虧平衡點營業額×（1+預期利潤率÷（邊際貢獻率－預期利潤率））×預期利潤率）÷（日租金變動額÷日租金）＝日租金×（邊際貢獻率－預期利潤率）÷（盈虧平衡點營業額×邊際貢獻率×預期利潤率）三、不同情況下的租金利潤彈性預期利潤率是租金利潤彈性的重要影響因素之一，我們可按同樣方法計算出前例中不同預期利潤率下的租金利潤彈性，計算結果參見下表。
我們很清楚地看出租金的利潤彈性與預期利潤率的反比關係，期利潤率趨於零時租金利潤彈性最大，當預期利潤率趨於邊際貢獻率時租金利潤彈性趨於零。前面是北京的案例，由於當地租金較高，租金的利潤彈性也較大。在一般地級城市或省會城市租金便宜，租金的利潤彈性也較小。
例如西安某餐廳租金為4元/天平公尺，面積為200平公尺，盈虧平衡點為2200元/日，日租金為800元，邊際貢獻率（毛利率）為80%。該店鋪在不同的預期利潤率下租金利潤彈性如下表（計算過程略）通過租金的利潤彈性分析可以清楚地告訴人們：當租金利潤彈性較大時租金變動會對很大影響，這時降低租金會使利潤大幅增加。
當租金利潤彈性較小時租金變動對利潤的影響也較小，即使租金降低很多利潤也不會大幅增加。明白這一點對於店鋪租賃條件談判來說非常重要。四、租金利潤彈性矩陣影響租金利潤彈性的主要因素除預期利潤率外還有兩個：
一是租金水平，租金水平越高租金利潤彈性越大；二是毛利率（邊際貢獻率），毛利率越低租金利潤彈性越小。預期利潤率與毛利率有一定聯絡，正常情況下毛利率越高預期利潤率會越高，兩者變動方向是一致的，而且預期利潤率一定不會高於毛利率，大致可以用毛利率來代替利潤率。（當然，毛利率高並不意味著利潤率就高，如果毛利率很高，但預期利潤率很低，說明餐廳的經營費用很高，即在房租、工資、管理費用等方面的支出太大）。
簡便起見，我們用租金水平和毛利率兩個指標畫出租金利潤彈性矩陣，在四個象限中，當毛利率低且租金水平高時，租金利潤彈性最小；毛利率低但租金水平高時，租金彈性最大；其他兩種情況租金利潤彈性中等，需要根據具體情況細算。 五、實踐應用利用租金利潤彈性矩陣可以解決很多實際問題。本文第一例中，租金很高，毛利率較低，預期利潤率只有5%，屬於「毛利率低－租金高」象限，租金利潤彈性非常大。
談判時一定要想方設法壓低租金，如果把租金降低10%，即由16元/天/平公尺降到14.4元/天/平公尺，預期利潤將會增加1.073倍，由每天485元增長到970元，年利潤由17.
7萬元增長到36.7萬元，淨增近20萬元，這個成果相當可觀，完全值得下一番功夫。 在第二個例子中，租金比較低，毛利率較高，屬於「毛利率高－租金低」象限，租金利潤彈性很小。
假設餐廳預期利潤率為40%，如果把租金降低10%，即由4元/天/平公尺降到3.6元/天/平公尺，預期利潤僅會增加4.5%，由每天1760元變成1840元，年利潤由64.
2萬元變成67.2萬元，僅僅增加3萬元利潤，對餐廳來說微不足道，就沒必要在租金談判中過分討價還價，否則坐失良機，就得不償失了。
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