城市軌道交通對沿線區域經濟發展影響的調查研究及啟示

2023-02-08 15:30:03 字數 4243 閱讀 4191

葉霞飛張小松

城市軌道交通設施的建設可以提高沿線區域的可達性和縮短沿線居民的出行時間,從而促進沿線區域住宅開發的增加與商業企業用地的增加。而住宅開發的增加與商業企業用地的增加最終導致了沿線區域土地(或房地產)**的上公升。

本章以日本典型城市軌道交通線和上海軌道交通線為物件,分析城市軌道交通對沿線地價(或房地產**)的影響。

本案例將通過比較地價上公升率的方法來分析城市軌道交通對沿線地價的影響。在此,憑藉經驗取以沿線各車站為中心、半徑為2km的範圍作為城市軌道交通的影響區域,並將分析物件區域分為兩類,即以物件車站為中心的半徑2km圈範圍(以下簡稱為2km圈範圍)和物件車站所在的行政區域中除去以車站為中心的2km圈之外的沿線附近其它區域範圍(以下簡稱為附近區域範圍),如圖1所示。

通過調查分析與計算,得到了日本埼玉新交通線沿線2km圈內、圈外區域地價上公升指數的變化情況,如圖2所示。由圖2可見,沿線2km圈範圍內的地價上公升速度明顯高於2km圈外附近區域的地價上公升速度,從而可以說明軌道交通開發對沿線一定範圍內的土地公升值是有重要影響的。另外,日本埼玉新交通線是2023年12月才開始營業的,而圖中的地價上公升現象在該線開通營業前已經出現,這說明城市軌道交通開發對沿線土地公升值的影響是超前發生的。

圖1 2km圈與附近區域圖2 城市軌道交通沿線2km圈內

外區域地價上公升指數比較圖

圖3表示了札幌市2023年針對地價與離開軌道交通車站距離的關係的調查結果。由此可見,軌道交通沿線地價與離開車站距離的成反比例關係。

圖3 地價與離開車站距離的關係

圖4給出了東急多摩田園都市線沿線區域開發面積、人口、客流量及地價之間相互關係的調查結果,從圖中可以看出,城市軌道交通客流量與沿線區域開發面積、居住人口和地價之間的關係是成正比的,而且沿線土地銷售**在1960~2023年間的**幅度很大。由此可見,軌道交通發展與沿線土地開發是一種互動關係。

圖4 東急多摩田園都市線沿線開發面積、人口、客流量及地價的變化

美國加州大學城市與區域規劃學教授cervero,研究了軌道交通對聯合開發寫字樓的積極影響。他研究了從1978到2023年間,兩個美國新一代地鐵系統(華盛頓的metrorai和亞特蘭大的marta)的5個地鐵車站聯合開發寫字樓的資料,分析了軌道交通影響地價和房地產市場條件的因素,得出結論:聯合開發寫字樓的租金與軌道交通系統的客流量成正比,並且該寫字樓相對於不受軌道交通影響的寫字樓來說,每平方英呎建築面積年租金增加3美元。

上海軌道交通1號線在2023年5月通車前後,給沿線房地產**帶來了明顯變化。從2023年起,上海軌道交通沿線房地產就已經形成了有力的競爭優勢,房地產**開始超過其他地區的同類**。以梅隴附近的長橋地區為例,2023年長橋地區的每平方公尺房價比梅隴地區高出1100~1200元,但由於長橋地區遠離軌道交通線路,從2023年開始,長橋地區的房價出現了低於靠近軌道交通1號線的梅隴地區房價的現象,而且梅隴地區房價的平均漲幅也遠遠超過上海市區房價的平均漲幅。

更進一步,通過調查分析2023年至2023年間軌道交通1號線莘莊站至漕寶路站線路沿線的房價資料可以發現,軌道交通1號線對城市邊緣沿線車站2 km圈內的房價產生了巨大的影響,其中莘莊站是影響最大的區域之一。圖5給出了1991~2023年間,莘莊站2 km圈內、圈外多層住宅平均房價的變化情況,由此可見,2023年莘莊站附近2 km圈內平均房價為每平方公尺600元,而2 km圈外平均房價為每平方公尺929元,即當時莘莊站附近遠離軌道交通的地塊房價高於軌道交通附近的地塊房價。但從2023年開始,莘莊站2 km圈內的多層住宅房價開始顯著高於圈外房價,而且進一步呈現不同的上公升規律,其上公升趨勢要強於圈外的房價。

由此可以認為,上海軌道交通1號線的建設及運營對莘莊站附近的地塊房價產生了重要的影響。同時,從上海軌道交通1號線的開通時間(2023年5月)可以看出,圖中的房價上公升現象是在該線路開通營業前已經出現,城市軌道交通對沿線房價的影響在時間上是超前發生的。

另外,圖6和圖7分別給出了2023年莘莊站、蓮花路站沿線房產**與離車站距離之間關係的初步調查結果,從圖中可以看出,城市軌道交通對沿線房價的影響是有一定範圍的;在軌道交通影響範圍內,沿線房價隨距車站距離的增加而線性減少。

圖5 1991~2023年間莘莊站2 km圈內外多層平均房價

圖6 莘莊站沿線房產**與離車站距離的關係圖7 蓮花路站沿線房價與離車站距離的關係

由此可見,上海軌道交通1號線對沿線房價的影響規律與日本城市軌道交通對沿線地價的影響規律是基本一致的,即:城市軌道交通對沿線房地產**公升值是有重要影響的,而且城市軌道交通對沿線房地產**的影響在時間上是超前發生的。

根據文匯報2023年4月29日(18版)報道,由上海中原研究諮詢部完成的上海軌道交通1號線延伸線和軌道交通m8線部分車站周邊房價的調查結果(參見表1),城市軌道交通對沿線房價公升值的影響在5%~28%之間,這個結論與我們調查所得到的結果趨勢是基本一致的。

表1 城市軌道交通對普通公寓**影響的調查

通過對上海軌道交通明珠線沿線2023年房價的初步調查得知,金沙江路站周圍1000 m以內的房價與1500 m以外的房價之差高達3000元左右;鎮坪路站周圍1000 m以內的房價與1000~2000m 之間的房價之差高達3000元以上;中潭路周圍1200 m以內的房價與1200~2200m 之間的房價之差高達3000元左右。由此可見,城市軌道交通明珠線對沿線房產**公升值的影響也是非常顯著的。

(1)地鐵南北線建成後,提高了仙台市的生活方便程度,從其他區域轉入仙台市的人口有所增加。與地鐵南北線建設之前相比,仙台市人口增加3萬8千人,遞增率為4.1%。

(2)居住地向仙台市集中。地鐵南北線建成後,提高了仙台市的生活方便程度,沿線人口不斷增加。同時,由於網路更加完善,所以jr鐵道沿線(東北鐵道幹線、仙台線、仙石線)人口也有所增加。

(1)地鐵南北線建成後,仙台市的就業崗位人口增加了3萬2千人,遞增率為5.9%。特別是市中心以及泉**、長町等區域增加較多,加速了業務核心區域的形成。

因此,對城市中心活力的維持和副中心的形成有重要作用。

(2)地鐵南北線建成後,仙台市的經濟得到了發展,市民收入增加。與地鐵南北線建設之前相比,仙台市民收入增加了4.2%,約有2700億日元。

(1)資產價值的效果。日本正處於地價下落時期,由於地鐵南北線的建設,仙台市人口增加,企業生產活動發展,仙台市的地價下降幅度在減小。通過測算,在仙台市範圍內,資產價值的效果約3600億日元。

(2)對仙台市財政的貢獻。地鐵南北線建成後,仙台市的稅收額增加,其中市民稅約有36億日元,固定資產稅約有35.5億日元。

上海軌道交通1號線建成通車後,對閔行區沿線社會經濟發展產生了巨大的輻射帶動作用。

上海軌道交通1號線在閔行區境內線路長度5公里,設蓮花路站、外環路站和莘莊站共3個站。地鐵1號線全線客流量每年以30%左右的速度增長,現在客流量平均每天達到60萬人次以上。2023年閔行區與上海縣撤二建一,當時新建的閔行區總人口為50萬人,而2023年底總人口已擴張到約125萬人,其中戶籍人口68萬人,流動人口約57萬人。

上海軌道交通1號線沿線區域人口原有「四多」特點,即棚戶區人口多、動遷外來人口多、低保人口多、下崗人口多,而現在25~40歲的白領階層和經商者在該區域購房定居的人口顯著增多,人口結構明顯得到改善。

閔行區工業原來比較分散,如今呈現向沿線發展的態勢,出現了20平方公里的市級工業開發區,沿線房地產業也呈現一派欣欣向榮景象。儘管老閔行地區早就城市化,20世紀

五、六十年代,「閔行一條街」曾經有名,但由於離市中心區較遠,長期變化不大。上海軌道交通1號線建成後,沿線區域發生了很大的變化,令人注目的是原為農村田野的沿線區域,現在新的建築設施林立並不斷湧現,城市化地區不斷擴大。莘莊鎮,原是乙個不起眼的鄉間小鎮,如今是地鐵1號線的終點站,閔行區**設在這裡,成了閔行區的行政和經濟、文化中心。

「撤二建一」時莘莊小鎮面積僅為2平方公里,如今城市化面積已超過10平方公里,多幢10多層高樓拔地矗起,35層高樓也在規劃建設中。

上海軌道交通1號線的執行,吸引了大批國內外企業投資沿線工業區,入區最大的專案是nec晶元專案,投資10億美元。擬新建的紫江高科技園區,雖尚處開園籌備階段,人駐企業卻已訂滿。2023年,閔行區新批准三資企業430個,專案總投資19.

3億美元,合同外資15.2億美元;私營企業註冊戶數已達到12848戶。其中,眾多中外專案落戶於沿線區域。

沿線工業區經濟總量幾乎從零開始已躍公升佔閔行全區經濟總量的十分之一,令人驚訝的是由於進入產出期企業的大幅增加,沿線的市級工業園區工業總產值比上年增長了74.5%,預計後續產出更加看好。

2023年,閔行區房產完成投資53.1億元,竣工面積300萬平方公尺,銷售272萬平方公尺,銷售額83.8億元,每平方公尺銷售均價達到3082元。

2023年全區60.9億元的財政收入中,房地產稅收入就高達8億元。2023年以來,閔行區房地產銷售額名列郊區(縣)前茅。

2023年閔行區以房產業為主的第三產業固定資產投資達到57.5億元,三產增加值96.5億元,三產的發展,優化了稅收結構,地方財政收入佔財政總收入比重達55.

8%,居郊區各區(縣)之首。

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