藍德新安江溪頭專案
研究分析報告
prepared for：浙江藍天地產開發公司
prepared by：杭州智優市場策劃事務所
date：2005-06-23
一建德市社會環境綜述
(一) 社會文化
(二) 經濟生活
(三) 城市建設發展趨勢
二建德房地產市場綜述
(一) 土地市場
(二) 房地產投資
(三) 房地產開發量
(四) 房地產銷售情況
(五) 開發企業
三新安江房地產市場分析
(一) 住宅市場**
1. 熱點開發區塊
2. 典型開發專案
(二) 住宅市場需求
(三) 住宅市場**趨勢
(四) 巨集觀調控對新安江樓市的可能影響
四專案基本分析
(一) 專案概況和開發條件
(二) 專案優勢與劣勢分析
(三) 專案的機會與風險分析
(四) 產品與銷售**
五專案財務分析
六結論與建議
一 建德市社會環境綜述
(一) 社會文化
建德市隸屬杭州市，地處浙江省西部，錢塘江上游，杭州—黃山**旅遊線的中段。東與浦江縣接壤，南與蘭溪市和龍游縣毗鄰，西南與衢縣相交，西北與淳安縣為鄰，東北與桐廬縣交界。市人民**駐地為新安江。
全市下轄新安江、洋溪、更樓3個街道，12個鎮、11個鄉、518個行政村。全市總人口51.9萬，計17.
12萬戶，非農業人口11.62萬。
建德多山地丘陵，佔全市總面積的88.6%；平原地域面積非常小，海拔50公尺以下的平原215平方公里，佔全市總面積的9.4%；建德山川毓秀，境貫「兩江一湖」（富春江、新安江、千島湖），旅遊資源豐富，是國家首批公布的重點風景名勝區之一。
建德是浙西重地，境內有320、330兩條國道，是江浙至贛閩的主道，在建的杭州至千島湖高速公路通車後，建德與杭州的行車時間將縮短為乙個小時，成為杭州通往千島湖最為便捷的通道；境內有金千鐵路，與浙贛線相連；有航道105公里，可通200噸級的船隻、1000噸級船隊，上可達黃山市，下可出杭州灣入海。新建「建德千島湖通用航空機場」，使建德交通便捷程度大大提高。
(二) 經濟生活
建德經濟發展水平在杭州下轄縣市區中相對落後，但近年來呈現快速上公升趨勢。2023年全市生產總值（gdp）達到102.52億元，比上年增長12.
2%；其中第三產業增加值為33.40億元，增長16.6%。
三次產業結構為14.1:53.
3:32.6。
按戶籍人口計算的人均生產總值為20098元。完成現價工農業總產值259.38億元，增長25.
2%。全年居民消費**總水平比上年增長2.8%。城市居民人均可支配收入12364元，比上年增長15.3%。
2023年末城市居民人均居住面積20.2平方公尺，比上年增加2.1平方公尺；農民人均居住面積52.5平方公尺，增加2.9平方公尺。
(三) 城市建設發展趨勢
「五年再建一座新安江城，十年建成浙江省一流山水旅遊城市」是建德既定的城市發展目標。具體分三步走：第一步，到2023年，基本完成洋溪、洋安和更樓新區等區塊的基礎設施建設，初步拉開新城框架，下涯溪上、西岸、黃饒等地揭開建設序幕，形成約5平方公里左右的新城輪廓，城市建成區面積達到10平方公里左右，人口達到12.
5萬左右。第二步，到2023年，基本建成洋溪、洋安、更樓新區和下涯溪上、西岸、黃饒區塊約5平方公里左右，城市建成區面積達到15平方公里左右，人口達到15萬左右，環三江口經濟圈和國道沿線經濟進一步提公升，生態環境進一步改善，建成區綠地率、新安江水質和空氣質素進一步提高，形成較為理想的山水旅遊城市雛形。第三步，到2023年，城市規模進一步拓展，形成北至下涯鎮唐村、上市村，東至楊村橋鎮緒塘村、馬目鄉施家村、下河村，南至馬目鄉馬目村、聯橫村，新安江街道黃泥墩村、更樓街道湖岑畈村，西至千島湖約35平方公里左右的城市輪廓，人口達到20萬人左右。
新安江城市發展基本遵循「東擴南拓、沿江發展」的戰略。新安江目前城區布局以三個下轄街道為中心分為相對獨立的三個區域，不能形成連片的整體，其中新安江街道為歷史較長的老城區，設施較成熟，居住密集，城市空間狹小；洋溪是新城區的發展方向，根據市**的設想，在洋溪將「再造乙個新安江」，這裡是城市發展的唯一的也是必然的方向。目前杭千高速公路已經在建設中，將在洋溪路線分叉，其主線跨新安江經與杭金衢高速公路相銜接，其支線至終點淳安縣千島湖，預計2023年完工。
杭千高速的建設將大大推進城市沿江東擴的步伐。
2023年城市建設力度明顯加大。「83221」路橋隧綠工程全面推進，新安路綜合整治、白沙路路網、大塘塢小區主幹道、江南路、城市汙水處理廠等工程先後竣工，嚴州大道、洋安大橋、203人防隧道等工程完成年度任務。溪頭、洋溪畈、更樓等新區開發取得新進展，城市建成區面積從5.
5平方公里擴大到7.2平方公里，城市化水平基本達到40%。
2023年，城市生態環境進一步改善，建成區綠化覆蓋面積298.8公頃，公共綠地面積90.5公頃，綠地率達到38.9％，建立成為「全國綠化模範城市」。
建德市新行政中心和城市廣場初步規劃在橋東新區，城市市中心即將東移，對溪頭新區、東部新區、洋溪等區塊具有明顯的推動作用。
新安江城市的發展處於剛剛起步階段，蘊涵了很大的發展空間和機會，城市發展將大力推動房地產業的發展，預計未來5年是新安江房地產開發的**時期。
二 建德城市房地產市場綜述
建德房地產市場一直以來處於**嚴重短缺的狀態，這種態勢的最主要成因是當地土地資源的匱乏。建德市區所在地新安江鎮，山多、水多，可直接用於開發的土地較少，土地後備資源相當貧乏。
直到2023年，建德幾乎沒有房產業可談。2023年以後，房改政策、金融政策頻出，商品房市場逐漸形成，引發了強大的購房熱。2023年前，建德的每年的住宅**量大概在9萬平方公尺左右，根本無法滿足當地人購房的需求。
自2023年起，房地產市場步入相對正規的發展軌道，相繼出現月亮灣、新安明珠、藍天雅苑等一批精品樓盤。
2023年，是建德房地產發展相對成熟並且市場旺盛的一年，市場銷售處於比較理想的狀態。2023年3月以來，隨這***嚴厲的房產新政出台，市場明顯疲軟，觀望氣氛很濃，新房和二手房成交**和數量均不理想。
圖表1(一) 土地市場
建德自2023年以來土地收購量逐年迅猛增加；土地市場的招拍掛隨之啟動，土地出讓成了當地**的一項重大收入**，土地**上公升也比較快。2023年，**曾有比較大的土地出讓計畫，計畫年度出讓開發建設近1300畝，但最終沒有實現。至2023年，建德土地出讓已經基本實現全面的招拍掛制度，出讓數量也是有史以來最大的，共計1031畝，平均出讓**高達68.
6萬/畝，但出讓土地多在洋溪、幹潭，市區大面積出讓地塊不多。
至2023年底，全市建設開發用地存量估計約3000畝，主要分布在新城市規劃區。建德土地資源極為稀缺，加上城市內地形比較複雜，大面積整塊出讓的開發用地並不多。在城市沿江東擴過程中，東區、橋東、溪頭推出的地塊質量都比較好，除了地形比較規整面積比較大外，更有臨江的景觀優勢，預計該三塊區域可供開發的土地面積會在1500畝左右。
儘管土地資源比較緊展，但經過幾年的良性開發，基本上可以盤活一些土地資源，特別是開墾一批未利用土地資源，建德土地儲備仍比較充裕。
近年來開發商對拿地熱情不夠大，建德土地**上公升過快可能主要原因，細觀歷次招拍掛活動，發現流標的情況比較多，包括本專案的地塊也已經過多次掛拍了。另外建德開發商心態不夠成熟也是重要的原因。圖表2
(二) 房地產投資
2023年建德市開始加大房產開發量，房地產開發投資16267萬元，其中住宅達13645萬元；2023年房地產開發投資額又比2023年增長122.7％，其中住宅投資增長了110.69％，商品房銷售19.
19萬方，增長24%，出現第乙個開發高開發峰期。
2023年房地產開發投資到達近幾年的最高點，增長幅度達52.6%,遠遠超過經濟發展速度，2023年在巨集觀調控等因素影響下，投資有所回落，呈負增長狀態。
建德房地產投資額指標的上公升明顯大於其它各項指標，一方面說明土地成本上公升幅度比較大；其次，也表明了房地產開發的品質在明顯提高，單位面積開發成本在增大；另一方面，說明城市改造所需的安置房和經濟適用房的開發量亦比較大。
圖表3(三) 房地產開發量
2023年至2023年，商品房的竣工面積和銷售的變化基本比較平穩，新開工面積在2023年數量比較大，達到47.09萬平方公尺，而房地產施工面積呈逐年大幅上公升的趨勢（圖表4）。
這種情況明顯表徵建德商品房的可**量呈明顯增加趨勢，特別是2023年出讓1031畝土地後，預計2023年至2023年新開工面積將有大幅增長，未來幾年建德的商品房供需結構將發生明顯的轉變。
目前建德正在實施的經濟適用房總建築面積21.2萬平方公尺，其中：楓樹塢7.2萬平方公尺，溪頭3萬平方公尺，田塢5萬平方公尺，江村埠、城東、洋安各2萬平方公尺。
圖表4(四) 房地產銷售情況
2023年至2023年，全市房地產銷售量和銷售金額一直呈平穩增長趨勢，沒有大起大落，銷售均價有在2023年和2023年有比較大的上公升，精品樓盤對銷售均價的拉公升作用比較明顯。
商品房竣工面積和銷售面積接近，供需基本平衡，整體消費狀態比較健康。
圖表5圖表6(五) 開發企業
目前全市有房地產開發企業約40家，其中外地企業約佔一半。外來開發商憑藉其在各地的成功開發經驗，有力提公升了專案開發質量和市場營銷水平，對建德房地產發展作出了很大的貢獻。事實上，由於對建德了解不夠深入，外地開發企業對建德房地產市場比較看好的不是很多，但已經在當地經營過專案的企業則比較看好建德房地產的穩健性和購買需求的真實性，市場風險相對較小。
三新安江房地產市場分析
儘管全市商品房**目前呈明顯上公升趨勢，**量主要增長區域為城東新區、洋溪、幹潭，城東新區的新增開發量總量明顯少於洋溪、幹潭，與目前的城市地位和人口規模相比相對偏少。新安江街道的目前常住人口數量約7.2萬，佔建德市城鎮人口的62%強，而未來三年預期的商品房**量估計不到全市的40%。
因此，可以肯定新安江鎮區包括新區的房地產供求關係在未來3年時間內不可能有明顯的改變。
(一) 市場**
2023年至2023年新安江老城區開發商品房約20餘萬平公尺，大部分專案均已銷售完成，目前在開發銷售專案數量少，規模大多比較小，住宅總量不超過5萬平方，可能的新增**量亦不多。
新安江過去成片開發小區不多，整體居住質量不高，新區開發將改變目前現狀，大面積成片開發專案將不斷出現。
新安江街道目前開發熱點主要集中在城東、橋東、溪頭三大區塊。
1. 熱點開發區塊
以錦華園為主要代表，該專案規模比較大，小區環境比較好，為目前主城區最大規模社群。另外有沿江的新安江半島山莊正待開發。
總占地約1000畝，除去市行政中心、市政廣場等公建外，估計開發用地400畝左右，目前尚無在建專案。
嚴州大道沿江而上，基本上為推平山丘而整治清理出來的開發用地，估計總體土地**量比較大，3年內有可能出現1000畝以上新增土地**。目前有安置房興溪公寓已經入住，水韻天城開發中，獸王集團已取得變電所以北地塊，待開發。本專案即位於該區塊水韻天城北面，相隔嚴州大道。
房地產專案投資分析報告
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